失敗しない不動産会社の選び方3つのポイント
こんにちは。大阪市西区で不動産仲介をしているクレアクロスの重村です。
家を売るとき、売主さまに必ず書いていただく書類があります。「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」です。
雨漏りやシロアリ、給排水の不具合、近隣とのトラブルなど、売主さまが知っている建物の状態を買主さまに伝えるための書類です。
ところが現場では、この2枚を「ここに丸をつけて、署名をお願いします」と渡すだけの会社も少なくありません。
実はこの書類への向き合い方に、不動産会社の姿勢がはっきり表れます。今回は、売却を依頼する会社を「告知書の扱い方」で見る視点をお伝えします。
①告知書は、引渡し後のトラブルから売主さまを守る書類
売買した建物が契約の内容に合っていなかった場合、売主さまは「契約不適合責任」を負います（民法562条以下）。買主さまから修補や代金の減額、損害賠償、場合によっては契約の解除を求められることがあります。
個人の売主さまの場合、契約で「責任を負う期間を引渡しから3か月とする」「設備は責任の対象外とする」といった特約を結ぶことが一般的です。
ただし、売主さまが知っていながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れることはできません（民法572条）。
つまり、知っていることは正直に書いておくことが、結果的に売主さま自身を守ることになります。
「書くと売れにくくなるので、空欄でいいですよ」と言う担当者がいたら、それは売主さまのためのアドバイスではありません。
②丁寧な会社は「現地で一緒に」確認する
以前、大阪市内で築35年の木造戸建てを売却されたお客さまがいらっしゃいました。
告知書の「シロアリ被害」の欄に「なし」と書こうとされていたのですが、一緒に床下点検口をのぞいたところ、古い蟻道（ぎどう）の跡が見つかりました。ご本人もご存じなかったものです。
そこで専門業者に見てもらい、「過去の被害跡あり・現在の活動は確認されず」と記載し、その内容を前提に価格を決めました。
買主さまも納得のうえで購入され、引渡し後に問題になることはありませんでした。
付帯設備表も同じです。給湯器を「有・故障なし」と書くのか、「有・お湯が出るまで時間がかかる（○年製）」と書くのかで、引渡し後の受け止め方は大きく変わります。
書類を渡すだけでなく、売主さまと一緒に現地で一つずつ確認してくれるか。ここが会社を見分けるポイントです。
③建物状況調査（インスペクション）の説明があるか
宅地建物取引業法では、中古住宅の売却で媒介契約を結ぶ際、建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんの有無を書面に記載することになっています。
また、買主さまへの重要事項説明では、一定期間内に実施された調査があれば、その結果の概要を説明します。
インスペクションは義務ではありませんが、築年数が古い建物ほど、事前に状態を把握しておくメリットは大きくなります。
媒介契約のときに「インスペクションはどうされますか？」と、費用や効果も含めて説明してくれる会社かどうかも、ぜひ見てください。あっせん欄に「無」とだけ書いて説明がない場合は、理由を聞いてみるとよいと思います。
まとめ
告知書や付帯設備表は、売主さまにとって「面倒な書類」に見えるかもしれません。
でも、ここを丁寧に作ることが、引渡し後に安心して暮らしの次の段階へ進むための準備になります。
査定額の高さや広告の多さだけでなく、「この会社は、書類を一緒に書いてくれるか」という視点で、売却の相談先を選んでいただければと思います。
どこまで書けばいいのか迷われたときは、どうぞお気軽にご相談ください。
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