その物件、本当にまだありますか？
こんにちは。大阪市西区で不動産仲介をしているクレアクロスの重村です。
「売却を頼むなら、何社かに声をかけた方が早く売れるんですよね？」
査定のご相談で、よくいただく質問です。
不動産会社に売却を依頼するときは「媒介契約」を結びます。種類は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つ。どの会社に頼むかと同じくらい、"どの形で頼むか"が売却の進み方を左右します。今回は、その選び方を整理します。
①まず3つの違いを押さえる
・一般媒介：複数の会社に同時に依頼できます。ご自身で見つけた買主と直接契約することも可能です。レインズ（不動産会社間の物件情報システム）への登録義務はなく、定期的な活動報告も法律上は義務ではありません。
・専任媒介：依頼できるのは1社のみ。自分で見つけた買主との直接契約は可能です。契約から7営業日以内のレインズ登録と、2週間に1回以上の活動報告が宅建業法で義務付けられています。
・専属専任媒介：依頼は1社のみで、自分で見つけた買主とも、その会社を通さずに契約することはできません。5営業日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の報告が義務です。
専任・専属専任の有効期間は3か月以内です。なお、購入の申込みがあったときに遅滞なく報告する義務は、3つすべてに共通しています。
また、仲介手数料の上限額は契約の種類で変わりません。
②「複数社に頼めば早く売れる」とは限らない
一般媒介で複数社に依頼すると、会社同士の競争が働くのは確かです。大阪市内でも、西区や北区の駅近・築浅マンションのように問い合わせが集まりやすい物件では、一般媒介でもスムーズに進むことがあります。
一方で、こんなことも起こりがちです。
・各社の広告で写真や説明がバラバラになり、買主から見て印象がぶれる
・問い合わせ窓口が増え、内見日程の調整や価格相談の連絡が売主様に集中する
・他社で決まれば報酬がゼロになるため、各社とも広告に力を入れにくい
さらに一般媒介には、他にどの会社へ依頼しているかを知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。明示型で通知せずに他社経由で契約した場合や、成約したことを他の会社へ知らせなかった場合には、それまでにかかった費用の請求を受ける可能性がありますので、契約書の内容を確認しておきましょう。
③物件と状況で選ぶ
私がご相談を受けるときは、次のように考えています。
・人気エリアで条件が素直な物件 → 一般媒介も選択肢
・相続した実家、共有名義、境界が未確定、住み替えで引渡し時期の調整が必要など、関係者や段取りが多い物件 → 窓口を1社にまとめる専任媒介が向いています
・親族やお知り合いに買ってくれそうな方がいる → 自己発見取引ができない専属専任は避け、一般か専任を
以前、相続した長屋を一般媒介で3社に依頼されていた方からご相談をいただきました。境界の確認や共有者さまへの説明を「どの会社が進めるのか」が曖昧なまま数か月が過ぎていたのです。契約期間の満了を待って窓口を1社にまとめ、測量と共有者さまとの話し合いから順に整えたことで、ようやく販売が動き出しました。
専任で依頼する場合は、レインズの登録証明書を受け取ることと、報告の中身（問い合わせ数・内見の感想・他社からの紹介状況）を確認することをおすすめします。
まとめ
一般・専任・専属専任に「絶対の正解」はありません。大切なのは、物件の特徴と、売主様が手間をかけられるかどうか、そして"誰に窓口を任せたいか"です。
媒介契約の前に「なぜこの契約形態をすすめるのか」を担当者に聞いてみてください。理由をきちんと説明できる会社は、売却後半の大事な場面でも頼りになるはずです。
迷われたときは、お気軽にご相談ください。
▼お問い合わせは公式LINEから
ご相談・お問い合わせは、こちらの公式LINEよりお気軽にどうぞ。
公式LINEでお問い合わせ
▼あわせて読みたい不動産会社選びのコラム
その物件、本当にまだありますか？
同じ物件、どの不動産会社で買っても同じ？
