そのマンション、ペットとリフォームは大丈夫？
こんにちは、クレアクロスの重村です。
中古マンションを探しているお客様から、よくこんなご相談をいただきます。
「物件価格が3,000万円なら、3,000万円を用意すればいいんですよね？」
実は、物件価格とは別に「諸費用」がかかります。
中古マンションの場合、目安は物件価格のおおむね6〜9％程度。3,000万円の物件なら、200万円前後を見ておくと安心です。
先日も、大阪市内で物件を探されていたご夫婦が、頭金を多めに入れる計画で話を進めていました。ところが諸費用を積み上げてみると、手元に残るお金が引越し代と家具代でほぼゼロに。
そこで頭金を少し減らし、生活予備資金を残す計画に組み直しました。
「先に聞いておいてよかった」とおっしゃっていただいたのが印象に残っています。
今回は、中古マンション購入時の諸費用の中身を、3つに分けて整理します。
①一番大きいのは「仲介手数料」
仲介会社を通して購入する場合、成功報酬として仲介手数料がかかります。
宅建業法で上限が決められており、物件価格が400万円を超える場合は「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。
3,000万円の物件なら、（90万円＋6万円）×1.1＝105万6,000円が上限額です。
諸費用の中でも最も大きな割合を占めることが多い費用です。
ポイントは、これはあくまで「上限」であること。
支払う時期（契約時に半金、引渡し時に残金など）も含めて、媒介契約の段階で確認しておきましょう。
なお、売主が不動産会社で直接購入する場合は、仲介手数料はかかりません。
②登記・税金は「後から届くもの」に注意
購入時には、所有権移転登記や、住宅ローンを使う場合の抵当権設定登記が必要です。
登録免許税と司法書士報酬を合わせて、数十万円になるのが一般的です。
登録免許税には住宅用家屋の軽減措置がありますが、築年数や床面積などの要件と適用期限があるため、司法書士の見積りで確認するのが確実です。
見落としやすいのが「不動産取得税」です。
これは引渡し時に払うものではなく、購入から数か月後に大阪府の府税事務所から納税通知書が届きます。
中古住宅でも、昭和57年1月1日以降に新築された住宅などは軽減措置の対象となり、税額が大きく下がったり、かからなかったりすることがあります。
ただし軽減を受けるには申告が必要な場合があるので、通知が届く前に手続きを確認しておきましょう。
そのほか、売買契約書に貼る印紙税、引渡し日を基準にした固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金の日割り精算金も、決済時に必要になります。
③住宅ローンにも「借りるための費用」がある
住宅ローンを利用する場合、金融機関に支払う費用もかかります。
・融資事務手数料（定額型のほか、借入額の2.2％程度の定率型も多い）
・保証料（金利に上乗せする方式もあります）
・火災保険料（地震保険を付けるかどうかで大きく変わります）
・金銭消費貸借契約書の印紙税
特に事務手数料は、定率型だと3,000万円の借入で約66万円になることもあります。
金利の低さだけでなく、「諸費用を含めた総額」で金融機関を比べることが大切です。
なお、諸費用分も借りられる商品はありますが、借入額が増えれば返済総額も増えます。無理のない範囲かどうか、慎重に判断してください。
まとめ
中古マンションの資金計画は、「物件価格＋諸費用＋入居後に必要なお金（引越し・家具・リフォーム）」で考えるのが基本です。
そして、手元には急な出費に備えた生活予備資金を必ず残しておきましょう。
物件を見に行く前に、仲介会社に「この物件を買った場合の諸費用の概算」を出してもらうことをおすすめします。
項目ごとに金額と根拠を示してくれるかどうかは、その会社の誠実さを見る目安にもなります。
クレアクロスでは、物件探しの段階から諸費用を含めた資金計画を一緒に作っています。
「自分の場合はいくらくらい？」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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