不動産の生前贈与で後悔しない3つの注意点
「自分が元気なうちに、子どもに不動産を渡しておきたい」
そうお考えの方は少なくありません。
生前贈与は相続対策の一つとして有効な手段ですが、不動産の場合は思わぬ落とし穴があります。私自身、大阪で不動産仲介に携わる中で、生前贈与にまつわるトラブルのご相談を何度もお受けしてきました。
今回は、不動産の生前贈与を検討する際に必ず押さえておきたい3つのポイントをお伝えします。
①贈与税の負担は想像以上に大きい
不動産の生前贈与でまず直面するのが贈与税の問題です。
不動産は金額が大きいため、暦年贈与の基礎控除110万円ではほとんどカバーできません。例えば、大阪市内の築20年のマンションでも固定資産税評価額が1,000万円を超えることは珍しくなく、その場合の贈与税は数百万円に達します。
「相続時精算課税制度」を利用すれば2,500万円まで贈与税が非課税になりますが、この制度を一度選択すると暦年贈与には戻れません。将来の相続全体を見据えた判断が必要です。
税理士と連携しながら、贈与税・相続税の両面からシミュレーションすることを強くおすすめします。
②不動産取得税と登録免許税がかかる
意外と見落とされがちなのが、贈与を受ける側にかかる費用です。
生前贈与で不動産を取得すると、不動産取得税が課税されます。相続の場合は非課税ですが、贈与の場合は原則として固定資産税評価額の3〜4％がかかります。
また、所有権移転の登録免許税も相続なら0.4％のところ、贈与では2.0％と5倍の差があります。
1,500万円の評価額の物件なら、登録免許税だけでも相続時6万円に対し贈与時30万円。この差額は無視できません。
「生前に渡したほうが得」と単純には言えないのが不動産の生前贈与です。
③家族間のトラブルを防ぐ準備が重要
生前贈与は、きょうだい間の不公平感からトラブルに発展するケースが少なくありません。
民法上、生前贈与は「特別受益」として相続時に持ち戻される可能性があります。つまり、贈与を受けた不動産の価額が相続分から差し引かれ、結果的に他の相続人との間で争いになることがあるのです。
実際に私がご相談を受けたケースでは、親御さんがお子さんの一人にマンションを贈与したことで、他のきょうだいとの関係が悪化し、最終的に家庭裁判所での調停に至った例もありました。
贈与する際は、他の相続人への説明と合意形成、そして遺言書の作成をセットで進めることが大切です。
まとめ
不動産の生前贈与は、税負担・諸費用・家族関係の3つの視点から慎重に判断する必要があります。
「渡したい」というお気持ちは大切ですが、それが本当にご家族全体にとってベストな方法かどうか、専門家を交えて検討されることをおすすめします。
不動産に関するご相談は、お気軽にクレアクロスまでお問い合わせください。お客様の状況に合わせた最適な方法を一緒に考えさせていただきます。
