親の住宅資金援助、非課税枠は今年末まで？
「毎年110万円までなら贈与税がかからないので、実家やアパートの持分を少しずつ子どもに移したい」
大阪市内でアパートを所有されているお父さまから、先日こんなご相談をいただきました。
不動産の「持分」を毎年少しずつ贈与する方法は、昔からよく知られたやり方です。
ただ、2024年の税制改正で前提が変わった部分があり、不動産ならではの費用や共有の問題もあります。
実行する前に知っておいていただきたいポイントを3つに整理します。
①持分贈与は「評価額×持分」で考える。費用は毎回かかる
不動産を贈与するときの価格は、売れる値段ではなく相続税評価額（土地は路線価など、建物は固定資産税評価額）が基準です。
たとえば評価額3,000万円のアパートなら、年に3％ずつ（約90万円分）なら暦年贈与の基礎控除110万円の範囲に収まる、という考え方です。
ただし、贈与のたびに名義変更の登記が必要です。
登録免許税（固定資産税評価額の2％）、不動産取得税、司法書士報酬が「毎回」かかります。
現金の贈与と違い、少しずつ移すほど手続きと費用が積み重なる点は見落とされがちです。
②亡くなる前7年以内の贈与は相続財産に戻される
2024年1月1日以降の暦年贈与は、相続や遺贈で財産を受け取る人への贈与について、相続開始前7年以内のものが相続財産に加算されることになりました（改正前は3年。延長された4年分は合計100万円まで差し引けます）。
つまり、高齢になってから始めた持分贈与は、相続税の節税にほとんどならないこともあり得ます。
一方、相続人ではないお孫さんへの贈与は、原則として加算の対象外です。
また、相続時精算課税を選んだ場合の「年110万円の基礎控除」部分は加算されません。ただし精算課税は一度選ぶと暦年課税に戻れず、贈与した土地には小規模宅地等の特例も使えなくなるため、税理士と試算したうえで選ぶことが大切です。
③共有名義が増えると「売りたいとき」に困る
持分を贈与すると、その不動産は親子の共有になります。
建物の建替えや不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。
将来、親御さまが認知症などで判断能力を失うと、売却も大規模修繕も進められなくなるおそれがあります。
冒頭のご相談では、お父さまが70代後半だったこともあり、7年加算の影響と毎年の登記費用を税理士と試算しました。
その結果、持分贈与ではなく、遺言と家族信託を組み合わせて管理と承継を整える方向に落ち着きました。
収益物件の持分贈与には家賃収入を子へ移せるメリットもありますが、それが一番良い方法かは、ご家族ごとに違います。
まとめ
不動産の持分贈与は「毎年110万円以内なら安心」という単純な話ではありません。
評価額・毎回の費用・7年加算・共有のリスクを並べて、相続や売却まで見通して判断することが大切です。
税金の最終判断は税理士、登記は司法書士と連携しながら、不動産の現場目線でご一緒に整理します。どうぞお気軽にご相談ください。
▼お問い合わせは公式LINEから
ご相談・お問い合わせは、こちらの公式LINEよりお気軽にどうぞ。
公式LINEでお問い合わせ
▼あわせて読みたい生前贈与のコラム
親の住宅資金援助、非課税枠は今年末まで？
親子で家を売買、安く売ると贈与になる？
