空家を相続し、名義変更をせずにそのままにしておくことの問題点
「父が亡くなりました。母はこのまま実家に住みたいと言っていますが、家を母の名義にすると、母の手元に預金がほとんど残らないんです」
大阪市西区で不動産の仲介をしているクレアクロスの重村です。相続のご相談で、こうしたお悩みを伺うことがあります。
遺産の大半が自宅、というご家庭は大阪市内でも珍しくありません。法定相続分を目安に分けようとすると、自宅を相続した配偶者は預貯金をほとんど受け取れず、老後の生活費が心配になってしまいます。
そこで2020年4月1日に施行されたのが「配偶者居住権」です。今日はこの制度を、「将来売る・住み替える」という不動産の出口の目線からお話しします。
①配偶者居住権は「住む権利」と「所有権」を分ける仕組み
配偶者居住権は、亡くなった方の配偶者が、相続開始時に住んでいた建物に、原則として亡くなるまで無償で住み続けられる権利です（民法1028条・1030条）。
たとえば、自宅の「所有権」はお子さんが相続し、お母さまは「配偶者居住権」を取得する。住む権利の評価額は所有権そのものより低くなるため、その分お母さまが預貯金を多く受け取れる可能性があります。
取得できるのは、遺産分割協議・遺贈・家庭裁判所の審判などによる場合です。遺言で残すなら「遺贈する」という形にする必要があり、「相続させる」という書き方では設定できないとされています。文言は必ず専門家に確認しながら進めてください。
なお、亡くなった方が配偶者以外の人と建物を共有していた場合は設定できません。
②登記をしなければ、住まいは守られない
配偶者居住権は、登記をしてはじめて第三者に対抗できます（民法1031条）。
もし所有者になったお子さんが登記をしないまま建物を売却したり、借入の担保に入れたりすると、お母さまが住む権利を主張できなくなるおそれがあります。
遺産分割がまとまったら、相続登記と一緒に配偶者居住権の設定登記まで済ませる。ここは司法書士の先生とセットで進めていただきたいところです。
ちなみに、遺産分割が終わるまでの間は「配偶者短期居住権」によって一定期間は無償で住めますが、これは別の制度で、長く住み続けられる保障ではありません。
③「やっぱり売りたい」ときに動けなくなる
不動産会社として私が一番お伝えしたいのはここです。
配偶者居住権は他人に譲渡できません（民法1032条2項）。また、所有者の承諾なしに第三者へ貸すこともできません。
実際に起こりやすいのは、数年後にお母さまが介護施設へ入ることになり、「空いた実家を売って施設の費用に充てたい」という場面です。ところが、配偶者居住権が付いたままの建物を買う方はまずいません。
売るためには配偶者居住権を合意で解除する、または放棄してもらう必要があり、そのとき所有者が対価を支払わないと、配偶者から所有者への贈与として贈与税の問題が生じることがあります。
さらにその頃、お母さまの判断能力が低下していれば、成年後見人の選任が必要になり、話はもっと時間がかかります。
まとめ
配偶者居住権は、「家をとるか、生活費をとるか」という二択を和らげてくれる良い制度です。一方で、一度設定すると簡単には外せず、売却や住み替えの自由度は下がります。
設定を考えるときは、「この家にあと何年住めそうか」「施設に入る可能性はあるか」「そのとき家をどうするか」まで、ご家族で話してから決めることをおすすめします。
評価額や税金の判断は税理士、登記は司法書士の領域です。私たち不動産会社は、「この家がいま、そして将来いくらで売れそうか」を正直にお伝えすることで、その判断材料をご用意します。迷われたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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