実家を売って分ける、贈与税がかかる？

「実家は誰も住まないので、売ったお金を兄弟3人で分けます」

相続のご相談で、いちばん多いと言ってもいい分け方です。大阪市西区で不動産の仲介をしていると、実家が空き家になり、現金にして分けるという選択は自然な流れだと感じます。

ところが、この「売って分ける」には手続き上の落とし穴があります。やり方を間違えると、兄弟の間で贈与税の問題が出てきたり、税金の申告で想定外の負担が生じたりします。今回は、売却代金を分けるときに知っておきたい3つのポイントを整理します。

①分け方には3種類ある

遺産の分け方は、大きく3つです。

現物分割は、実家は長男、預貯金は次男、というように財産をそのまま分ける方法。代償分割は、実家を相続した人が他の相続人に代償金を支払う方法。そして換価分割が、不動産を売却して代金を分ける方法です。

実家に誰も住まず、まとまった現金も残っていないというケースでは、換価分割が現実的な選択になります。公平に分けやすく、管理や固定資産税の負担からも解放されるためです。

ただし注意したいのは、換価分割を選んでも、売却の前に必ず相続登記が必要だという点です。亡くなった方の名義のままでは売れません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が求められ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。売る予定があっても、登記を飛ばすことはできません。

②遺産分割協議書の一文で、贈与税のリスクが変わる

ここが今回いちばんお伝えしたいところです。

売却手続きを進めやすくするため、実務では相続人の代表者ひとりの名義に相続登記をしてから売却することがあります。共有名義にすると、契約・決済・書類の手配に全員が関わることになり、負担が大きいためです。

このとき、遺産分割協議書に何も書かずに代表者名義にしてしまうと、形のうえでは「代表者が全部相続し、その人が売却代金を兄弟に配った」ように見えてしまいます。配られたお金が贈与と扱われれば、贈与税の問題が生じます。

そこで、遺産分割協議書に「換価分割のため、便宜上◯◯名義で相続登記する」旨と、売却代金を誰にどの割合で分配するかを明記しておくことが重要になります。国税庁の質疑応答でも、換価分割のための便宜的な登記であることが協議書などで明らかであれば贈与にはあたらないという考え方が示されています。

協議書の一文があるかないかで結果が変わる。これは知らないと気づけない部分です。

③売却益の申告は、分けた人それぞれが行う

換価分割で不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、申告するのは代表者ひとりではありません。持分に応じて、相続人それぞれが確定申告を行います。

所有期間の判定は、亡くなった方が取得した日を引き継ぐため、実家であれば長期譲渡所得（税率約20%）になることがほとんどです。そのうえで、要件を満たせば使える特例があります。

ひとつは、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除。もうひとつは、相続税を納めた場合に使える取得費加算の特例です。いずれも期限や細かい要件があり、適用の可否は税理士の判断が必要ですが、共有で分けたことで各人が控除を使える場合があり、代表者ひとりで売った場合と結果が変わることもあります。

なお、購入時の売買契約書が見つからないと、取得費は売却価格の5%で計算することになり、利益が大きく出てしまいます。古い実家ほど、親の書類一式を先に探しておくことをおすすめします。

まとめ

「売って分ける」はシンプルに見えて、登記・協議書・申告の3か所に注意点があります。

順番としては、まず相続人と財産を確定し、次に換価分割の内容を協議書に明記し、そのうえで相続登記と売却に進む。この順番を守るだけで、避けられるトラブルがかなりあります。

協議書の文言や税額の判断は、司法書士・税理士の領域です。私たち不動産会社の役割は、その実家がいまいくらで売れそうなのか、売却にどれくらい時間がかかりそうなのかを、正直にお伝えすること。金額の見通しが立ってはじめて、分け方の話は現実的になります。

大阪市内は築年数の経った戸建てでも土地の需要があり、想像より値がつくことも珍しくありません。分け方で揉める前に、まず「いくらになるか」を知るところから始めてみてください。

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