215 【自宅購入】55歳の僕が今、自宅を買うなら？　新築より「場所・広さ・築古RC」

# コラム215

# 【自宅購入】55歳の僕が今、自宅を買うなら？　新築より「場所・広さ・築古RC」

「竹下さんが今から自宅を買うなら、どんな家を買いますか？」

そう聞かれたら、

今の僕なら、

かなりハッキリ答えられます。

**新耐震基準をクリア。**

**RCマンション。**

そして、

**築年数より、場所と広さを重視します。**

できれば、

・管理状態が良い
・ペット可
・駐車場あり
・高層階すぎない
・リノベーションできる
・将来も売却しやすい

そんなマンションです。

若い頃なら、

少し違う答えだったかもしれません。

でも僕も55歳。

戸建てに長く住み、

これまで、

**100室以上の投資用不動産を所有してきました。**

区分マンション。

戸建て。

築浅。

築古。

RC。

SRC。

木造。

買って、

貸して、

修繕して、

リノベーションして、

売却もしてきました。

そして最近は、

マンションをセカンドハウスとして、

実際に使うようにもなりました。

その結果、

最近かなり思います。

**「今から自宅を買うなら、マンションだな。」**

と。

---

■ 今日もクソ暑かった（笑）

今年の夏も暑い。

というより、

暑すぎます（笑）。

僕の自宅は戸建てです。

窓が多い。

玄関がある。

勝手口がある。

そして、

**わが家には天窓まであります（笑）。**

屋根があり、

四方に外壁がある。

マンションと比べると、

外気や日射の影響を受ける部分が多い。

夏は暑い。

冬は寒い。

そして、

日差しが強くなると、

雨戸を閉めます。

朝は東側。

昼は南側。

夕方は西側。

太陽の位置に合わせて、

雨戸を閉めて回る。

最近、

**「日時計みたいだな。」**

と思うようになりました（笑）。

もう、

これをずっとやるのは嫌です。

---

■ セカンドハウスに内窓を付けて分かった

そう思うようになった理由の一つが、

現在、

僕がセカンドハウスとして使っている、

**Aマンション（1LDK）**

です。

約58㎡。

2階。

築40年を超えたSRCマンションです。

室内は、

広めの1LDKに、

フルリノベーションされています。




そして、

僕はこの部屋に、

さらに内窓を付けました。

これが、

かなり良かった。

空気感がホテルみたいです(笑)

まず、

静かになりました。

道路を走るトラックの音なども、

以前より気にならなくなりました。

そして、

戸建てとの違いも実感しました。

マンションは、

戸建てと比べて、

外気に直接接する面が少ない。

特に中住戸なら、

上下左右を、

他の住戸に囲まれています。

そこに、

弱点になりやすい窓へ、

内窓を入れる。

実際に生活してみると、

かなり快適です。

僕自身、

戸建てとマンションの両方で生活してみて、

改めて感じました。

**「開口部って大きいんだな。」**

と。

---

■ 防犯・防災もマンションが楽

防犯面でも、

僕はマンションの方が楽だと思っています。

戸建てには、

玄関。

窓。

掃き出し窓。

勝手口。

外から直接アクセスできる場所が、

たくさんあります。

マンションなら、

共用玄関。

オートロック。

防犯カメラ。

共用廊下。

そして、

他の居住者の目もあります。

もちろん、

マンションなら安全、

という単純な話ではありません。

ただ、

**自分一人で守らなければならない範囲が小さい。**

これは大きい。

防災面でも、

僕はRCマンションを好みます。

地震。

台風。

火災。

水害。

もちろん、

立地や階数によって、

リスクは違います。

停電。

断水。

エレベーター停止。

マンションにも、

弱点はあります。

それでも、

台風が来るたびに、

屋根を心配する。

庭の物を片付ける。

雨戸を閉める。

そんな作業は、

かなり減ります。

戸建ては自由です。

でも、

**自由ということは、自分で管理する範囲も広い。**

年齢を重ねるほど、

この差は大きくなる気がします。

---

■ タワマン最上階には住みたくない

では、

マンションなら、

高ければ高いほどいいのか。

僕は、

そうは思いません。

理由の一つが、

猫です（笑）。

僕は猫と暮らしています。

当然、

転落しないように対策はします。

それでも、

万一があります。

だから、

あまり高い階には住みたくありません。

一方で、

低すぎると、

防犯。

水害。

そして、

蚊（笑）。

「蚊は4階以上には来ない。」

なんて話もありますが、

もちろん、

4階になった瞬間に、

蚊が消えるわけではありません（笑）。

猫。

蚊。

防犯。

水害。

そして、

エレベーターが止まっても、

階段で上がれるか。

そんなことまで考えると、

僕なら、

**低層～中層階。**

このあたりがいい。

---

■ 猫、車、広さ、場所

自宅は、

投資物件ではありません。

そこで、

毎日生活します。

だから、

自分に必要なものは、

ハッキリさせておいた方がいい。

僕なら、

**ペット可は必須。**

そして、

車にも乗るので、

**駐車場も欲しい。**

できれば、

敷地内の平置きです。

さらに、

広さ。

場所。

管理状態。

これらも重要です。

全部揃った物件は、

そう簡単にはありません。

だから、

優先順位を決めます。

その中で、

僕にとって、

**「新築であること」の優先順位は、かなり低い。**

---

■ 「新耐震以降」ではなく「新耐震基準をクリア」

耐震についても、

僕は築年数だけでは判断しません。

1981年の新耐震基準は、

分かりやすい一つの目安です。

ただ、

僕が欲しいのは、

「1981年以降に建てられたマンション」

そのものではありません。

**「新耐震基準をクリアしているマンション」**

です。

古い建物でも、

耐震診断や耐震改修などによって、

必要な耐震性が確認されているものがあります。

ここでも、

僕が見るのは、

**「何年築か？」**

だけではなく、

**「今、どんな状態なのか？」**

です。

---

■ 後から変えられないものを買う

前回のコラム214では、

RC造の寿命について書きました。

国土交通省が整理した既往研究には、

物理的寿命117年。

一般建物の効用持続年数120年。

外装仕上げによる延命を考慮した150年。

といった研究例があります。

もちろん、

すべてのRCマンションが、

120年、

150年使える、

という意味ではありません。

でも、

少なくとも、

**RCの法定耐用年数47年＝建物の寿命**

ではありません。

だから僕は、

建物の状態を確認したうえで、

**後から変えられないものを優先して買います。**

場所は、

変えられません。

専有面積も、

基本的には増やせません。

一方、

キッチン。

浴室。

トイレ。

床。

壁。

間取り。

設備。

こうしたものは、

かなり作り直せます。

窓も、

内窓などで改善できます。

だから、

**場所と広さを買って、中は後から作る。**

僕なら、

こちらです。

---

■ 次のセカンドハウス候補

もう一つ、

僕が所有している、

**Bマンション（4LDK）**

があります。

こちらは、まだ築25年。

現在賃貸中です。

ただ、

入居者が退去したら、

**次のセカンドハウスにしてもいい。**

そう考えているマンションです。

約87㎡。

4LDK。

SRCマンション。

そして、

特徴的なのが、

**約51㎡の専用庭。**

さらに、

約18㎡のテラスもあります。





マンションなのに、

かなり戸建てに近い使い方ができます。

---

■ 専用庭51㎡を土地の広さで考えてみる

専用庭51㎡。

約15.5坪。

仮に、

そのエリアの土地を、

坪200万円で考えると、

約3,100万円分の面積。

もちろん、

**専用庭に3,000万円の資産価値がある、という話ではありません。**

専用庭は、

自分が単独所有する土地ではありません。

あくまで、

面積を土地値に置き換えてみただけです。

でも、

都市部で、

15坪を超える屋外空間を、

自分専用で使える。

これを戸建てで実現するなら、

その分の土地が必要になります。

そう考えると、

専用庭51㎡という数字も、

少し違って見えます。

---

■ 庭は欲しい。でも戸建ての管理はいらない（笑）

僕は、

庭そのものが嫌いなわけではありません。

猫にもいい。

外に出られる。

開放感もある。

ヨメさんは家庭菜園ができる。

庭で孫がビニールプールで遊べる。

でも、

これから20年、

30年、

戸建てそのものを、

全部自分で管理したいか。

屋根。

外壁。

雨戸。

庭。

防犯。

台風対策。

暑さ。

寒さ。

階段。

そして、

天窓（笑）。

最近、

ちょっと面倒になってきました。

だったら、

**マンションの管理性を取りながら、戸建て的な広さも取る。**

Bマンションのような物件は、

今の僕には、

かなり魅力的に見えます。

---

■ AマンションとBマンション

この2戸は、

方向性が違います。

**Aマンション（1LDK）**

約58㎡。

2階。

フルリノベーション。

ペット可。

駐車場は近隣。

内窓あり。

そして、

現在、

実際に僕がセカンドハウスとして使っています。

こちらは、

**コンパクトな都市生活型。**

一方、

**Bマンション（4LDK）**

約87㎡。

大きな専用庭。

敷地内駐車場。

現在は賃貸中ですが、

将来退去したら、

自分で使うことも考えています。

こちらは、

**戸建てからマンションへ移る人にも使いやすいタイプ。**

夫婦二人＋猫なら、

Aマンションくらいでも、

十分かもしれません。

もっと広さが欲しい。

庭も欲しい。

車も置きたい。

なら、

Bマンション。

自宅の正解は、

一つではありません。

---

■ 100室以上所有してきて、面白いことに気づいた

この2戸は、

最初から、

僕が自分で住むためだけに探したマンションではありません。

もともとは、

不動産として、

「これは良い。」

と思って買ったものです。

でも、

これまで100室以上の投資用不動産を所有して、

さまざまな物件を見てきた結果、

面白いことに気づきました。

**投資物件として僕が良いと思うマンションと、**

**今の僕が自分で住みたいマンションが、かなり重なっています。**

考えてみれば、

当たり前なのかもしれません。

場所が良い。

十分な広さがある。

管理が良い。

長く使える。

そして、

次に欲しい人がいる。

自分が住みたい物件は、

他の人にとっても、

住みたい物件である可能性が高い。

ここは、

自宅と投資用不動産で、

それほど違わないのかもしれません。

---

■ 自宅でも「セカンドバリュー」

だから僕は、

自宅でも、

**セカンドバリュー**

を考えます。

一生住むつもりで買っても、

人生は分かりません。

家族構成。

仕事。

介護。

相続。

あるいは、

単純に住み替えたくなるかもしれません。

10年後。

20年後。

30年後。

次の人が、

「ここに住みたい。」

と思うか。

そのとき重要なのは、

新築だったかどうか、

ではありません。

場所。

広さ。

管理状態。

管理組合。

修繕積立金。

長期修繕計画。

そして、

その地域に、

住宅需要が残っているか。

僕にとっては、

**「買ったときに新しいか」より、「次の人も買いたいか」。**

こちらの方が重要です。

---

■ 55歳の僕が今、自宅を買うなら

改めて整理すると、

今の僕なら、

こんな自宅を選びます。

**新耐震基準をクリア。**

**RCマンション。**

**場所が良い。**

**十分な広さがある。**

**管理状態が良い。**

**ペット可。**

**駐車場あり。**

**高層階すぎない。**

そして、

室内が古ければ、

リノベーションする。

窓が弱ければ、

内窓を入れる。

新築というだけで、

高いお金を払うより、

**後から変えられないものに、お金を払う。**

これが、

今の僕の答えです。

戸建てに長く住み、

マンションでも生活し、

100室以上の投資用不動産を所有してきました。

そのうえで、

今から自宅を買うなら、

僕は、

**築古RCマンションを選びます。**

もちろん、

築古なら何でもいい、

という話ではありません。

大切なのは、

築年数そのものではなく、

場所。

広さ。

耐震。

管理。

そして、

これからも使い続けられるか。

室内は、

後から変えられます。

でも、

**場所と広さは、後から変えられません。**

今の僕には、

そこが一番重要です。


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