113【不動産投資】不動産の複利計算・再投資　動画12分

今回の動画は、

「不動産の複利計算・再投資」

をテーマにした内容です。

不動産投資というと、

・毎月のCF
・利回り
・家賃収入

だけに注目されがちです。

しかし、
実際にはもっと重要なものがあります。

それが、

「再投資」

です。

今回も、
セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

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■ 今回のテーマ

今回の動画では、

「もしも1,000万円、利回り5％の物件を現金で買い続けたらどうなるか？」

という、
かなりシンプルな仮定で試算しています。

もちろん、

・空室
・修繕
・税金
・金利
・価格変動

など、
現実にはさまざまな要素があります。

そのため、
あくまで理論上の話です。

ただ、

「複利で増える」

という感覚を理解するには、
非常に分かりやすいと思います。

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■ 不動産の複利

今回の試算では、

1,000万円
利回り5％

の物件を、
2年ごとに現金購入。

さらに、

最初に買った物件のCF（キャッシュフロー）を再投資して、
追加購入も行う。

という前提で試算しています。

その結果、

26年間で、

・13件購入
・1億3,000万円分
・年間CF650万円

さらに、
再投資分も合わせると、

・11件追加
・1億3,087万円
・年間CF655万円

合計すると、

純資産約2億6,000万円
年間CF約1,300万円

という試算になりました。

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■ 「大きくなると早い」

ここが重要です。

最初の1件目は大変です。

しかし、

2件
3件
5件

と増えていくと、
CFそのものが次の投資原資になります。

つまり、

「お金がお金を生む」

状態です。

動画でも説明していますが、

不動産投資は、
ある程度までは“雪だるま”に近い側面があります。

小さいうちは遅い。

でも、
大きくなると加速する。

これは実務でもかなり感じます。

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■ 金融資産との比較

動画では、
金融資産との比較もしています。

例えば、

毎月42万円を、
金融商品で5％複利運用。

一見かなり良さそうです。

しかし、
インフレ率2％を考慮すると、
実質価値はかなり減少します。

ここで重要なのが、

「実質」

という考え方です。

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■ インフレを広い視野で考える

インフレというと、

「物価上昇」

だけで考える人が多いです。

しかし、
実際にはもっと広い話です。

動画では、

①モノ
②カネ
③ヒト
④国

という4つで整理しています。

例えば、

・モノ → 不動産価格上昇
・カネ → 現金価値低下
・ヒト → 賃金上昇
・国 → 債務増加

という形です。

つまり、

「現金だけ持っている」

こと自体が、
実はリスクになり得ます。

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■ 不動産は“ストック”でもある

不動産投資は、

毎月の家賃だけではありません。

・土地
・建物
・借入
・時間
・インフレ

など、
複数の要素が絡みます。

特に重要なのは、

「借入が時間で減る」

ことです。

さらに、
インフレが進むと、

・家賃上昇
・物件価格上昇
・ローン実質負担低下

という流れになる可能性があります。

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■ 少子高齢化と物件選び

動画では、
少子高齢化についても触れています。

2024年出生数68万人。

かなり厳しい数字です。

だからこそ、

「どんな物件でも良い」

時代ではありません。

重要なのは、

・利便性
・インフラ
・RC
・水災リスク
・火災保険料
・暑さ対策

などです。

今後は、
より“選別”が進むと思います。

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■ 年金繰り下げも複利

動画では、
年金繰り下げについても説明しています。

年金は、

1か月0.7％増額。

つまり、

3年繰り下げ
→ 約25％増

5年繰り下げ
→ 約42％増

10年繰り下げ
→ 約84％増

です。

これも、
ある意味“複利”的な考え方です。

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■ どこまでやるか

ここも大事です。

動画の最後でも話していますが、

「どこまでやるか」

は人それぞれです。

・収入
・家族
・健康
・自由時間

とのバランスも重要です。

不動産投資は、
やればやるほど良い、
という単純な話でもありません。

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■ まとめ

今回の動画では、

「不動産の複利」

について、
かなりシンプルに整理しています。

重要なのは、

・再投資
・時間
・インフレ
・借入
・ストック

です。

そして、

「大きくなると早い」

という感覚です。

もちろん、
理論通りにはいきません。

しかし、

仕組みを理解して、
超長期で考える。

これは非常に重要だと思います。

特に、

・インフレ
・少子高齢化
・住宅価格上昇
・年金不安

などを考えると、
現金だけでは厳しい時代になっています。

不動産投資、
資産形成、
インフレ対策に興味がある方は、
参考になると思います。

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