121【不動産投資】家賃調停　事例②まとめ　動画17分

2025年に実際に行った「家賃増額調停」の事例②をまとめた動画です。

今回も、
セミナースライドをAIで本文化しています。

そのため、
細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。

テーマは、

「家賃調停は実際どう進むのか」

です。

実際の申立て、
調停の流れ、
相手方の反論、
裁判所の考え方、
継続賃料の計算など、

かなり実務寄りの内容になっています。

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■ 今回の事例

今回の事例は、
法人契約の社宅物件です。

家賃48,000円に対して、
70,000円への増額請求を行いました。

結果として、

・調停3回
・54,500円で合意
・6,500円アップ
・13.5％上昇

という形で終了しています。

費用は、

印紙、
郵券、
郵送費など含めて、
約6,430円でした。

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■ 家賃調停とは

まず重要なのは、

家賃増額は、
いきなり裁判できません。

基本的には、

調停 → 不成立 → 訴訟

という流れになります。

つまり、
まずは裁判所で
「話し合い」
をする制度です。

ここを誤解している人も多いと思います。

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■ 第一回調停

第一回調停では、

・裁判官
・調停委員2名
・申立人
・相手方

が参加しました。

今回の相手方は法人でしたが、

「とりあえず拒否」

という感じでした。

ただ、
実際に話をしてみると、

相場を理解しているわけではなく、
かなり曖昧でした。

調停委員からは、

52,000円〜58,000円くらいでは、

という空気もありました。

しかし、
こちらとしては、

新規賃料70,000円前後、
最低でも68,000円ラインと考えていました。

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■ 相手方の資料

後日、
相手方から資料が届きました。

内容は、

・AI査定
・古い物件資料20件

などでした。

ただし、

・当該物件ではない
・最新でも1年前
・古い成約ばかり

という状態でした。

実務では、
ここがかなり重要です。

家賃相場は、

「今」

で考える必要があります。

特に近年は、
インフレや建築費高騰で、
相場変化がかなり早いです。

数年前の資料を大量に出しても、
実務上はあまり意味がありません。

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■ AI査定について

最近は、
AI査定も増えました。

ただ、
AI査定は参考程度です。

特に、

・エリア平均
・築年数平均

だけで出すと、
実態とズレます。

例えば、

・階数
・方角
・眺望
・設備
・駅距離
・募集時期

などでも変わります。

今回も、
こちらで検索したAI査定では、

63,000円〜71,000円

程度でした。

つまり、

「AIだから正しい」

ではありません。

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■ 継続賃料という考え方

今回、
一番大きかったのが、

「継続賃料」

という考え方です。

これは簡単に言うと、

新規募集賃料そのままではなく、

・現在家賃
・新規賃料
・物価上昇
・契約経緯

などを考慮して、

「現在の入居者ならいくらが妥当か」

を考えるものです。

調停委員からは、

48,000円と72,000円の平均で、
60,000円くらいでは、

という考え方も示されました。

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■ CPI（消費者物価指数）も考慮

動画では、

スライド法、
物価指数についても説明しています。

2015年契約時から、
消費者物価指数は13％以上上昇していました。

つまり、

家賃だけ据え置き、
というのも不自然です。

結果として、

継続賃料58,124円

という試算も提示しました。

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■ 調停の現実

実際にやってみると、

調停は、
理屈だけではありません。

かなり、

「落としどころ」

を探す作業です。

裁判所としても、

完全勝敗ではなく、

「どこで着地させるか」

を重視しています。

そして、
ここが重要ですが、

ゼロ回答、
完全拒否、
放置、

こういった対応でも、
調停や裁判になると、
最低限は動きます。

つまり、

「裁判でお願いします」

と言われても、
そこで終わりではありません。

むしろ、
そこからがスタートです。

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■ 第三回調停で合意

最終的には、

相手方から、

54,500円でどうか、

という提案がありました。

こちらも承諾し、

2025年7月分から、
54,500円で合意しています。

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■ 家賃改定は早めが重要

今回、
改めて感じたのは、

大幅アップは難しい、
ということです。

だからこそ、

1,000円でも、
早め、
細かめに、
継続的に見直すほうが合理的です。

つまり、

一回で全部修正するのではなく、

段階的に正常化していく、

という考え方です。

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■ まとめ

今回の動画では、

実際の家賃調停をもとに、

・調停の流れ
・裁判所の考え方
・継続賃料
・AI査定
・相場資料
・調停の現実

について整理しています。

家賃改定は、

感情論ではなく、

・相場
・資料
・継続賃料
・実務

で考える必要があります。

また、

「調停になったら終わり」

ではありません。

むしろ、
そこからがスタートです。

不動産投資、
家賃改定、
調停、
裁判実務に興味がある方は、
参考になると思います。

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