141【不動産投資】なぜ家賃改定でもめるのか 12分
2025年5月に収録した家賃調停事例の動画です。
今回も、セミナースライドをAIで本文化しています。
そのため、細かいニュアンスや空気感については動画本編もご覧ください。
テーマは、
「家賃調停 事例①」
です。
実際に僕自身が行った家賃増額調停について、
・申立て
・第1回調停
・追加文書
・第2回調停
・成立内容
・今後の考え方
まで整理しています。
家賃改定というと、
「そんなに簡単に上げられるの？」
「裁判になるの？」
「弁護士が必要？」
という質問をよく受けます。
実際には、
・相場
・継続賃料
・手続き
・証拠資料
を整理しながら進める、
かなり“実務的”な作業です。
今回は実際の事例をもとに、
かなり具体的に説明しています。
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■ 今回の事例
今回の調停は、
2025年5月7日申立て。
事務所物件で、
72,400円
↓
108,300円請求
でした。
結果として、
81,500円で成立。
9,100円アップ、
約12.6％増額です。
費用についても、
・印紙
・郵便切手
・レターパック
・印刷代
など含めても、
数千円レベルでした。
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■ 相手方の状況
今回の相手方は、
40年以上入居している個人事業主でした。
長期間入居していると、
「今の家賃が普通」
という感覚になりやすいです。
しかし、
実際には市場は変化しています。
今回も、
現行72,400円
周辺相場11万円前後
という状況でした。
しかも、
・法務局近く
・駅徒歩5分
・再開発エリア
・小型事務所不足
という地域特性もありました。
つまり、
「現在の賃料だけが極端に低い」
状態です。
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■ 第1回調停
第1回調停では、
・裁判官
・調停委員2名
・申立人
・相手方側
が参加しました。
相手方は弁護士を付けていましたが、
初回は欠席でした。
家賃増額では、
「調停→訴訟」
の順番が原則です。
つまり、
いきなり裁判を起こすことは基本的にできません。
まずは、
・双方の主張
・相場資料
・継続賃料
を整理しながら、
調停で話し合いを行います。
そのうえで、
合意できなかった場合に訴訟へ進む流れになります。
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■ 追加文書を送付
第1回調停後、
僕は追加文書を送っています。
理由はシンプルです。
「現状の相場との差」
を、
改めて整理して伝えるためです。
内容としては、
・近隣相場
・新規募集事例
・市場状況
・現在賃料の問題点
などです。
家賃改定では、
「感情」
よりも、
「資料」
が重要になります。
特に、
・同一マンション
・近隣募集事例
・直近成約
などは、
かなり重要です。
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■ 継続賃料という考え方
ここが非常に重要です。
裁判や調停では、
「新規募集賃料」
そのままにはなりません。
最終的には、
「継続賃料」
という考え方になります。
動画では、
・差額分配法
・スライド法
についても説明しています。
例えば、
現行72,400円
新規賃料121,000円
なら、
平均を取って96,700円。
さらに、
・物価変動
・長期入居
・経済事情
などを加味して調整していきます。
つまり、
「新規募集の家賃」
そのままではなく、
・市場とのズレ
・継続性
・双方事情
を考慮しながら、
最終的な着地点を探すイメージです。
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■ なぜ毎年10％前後なのか
動画でも説明していますが、
急激な値上げは認められにくい。
これが実務です。
だからこそ、
「毎年少しずつ正常化する」
という考え方になります。
今回も、
72,400円
↓
81,500円
でいったん合意。
そして、
翌年以降も、
再度交渉や調停を検討しています。
これは実務上かなり重要です。
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■ 調停をやって感じる現実
家賃調停は、
「勝ち負け」
だけではありません。
実際には、
・どこで着地するか
・どこまで現実的か
・鑑定まで行くのか
という、
かなり実務的な調整になります。
不動産鑑定まで行くと、
30万〜50万円程度かかることもあります。
そのため、
「その前に合意する」
というケースも多いです。
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■ 今後の家賃改定
今後は、
・インフレ
・建築費上昇
・管理費上昇
・再開発
などにより、
賃料相場も変化していくと思います。
特に都市部では、
「昔の家賃のまま」
では、
維持できないケースも増えるでしょう。
だからこそ、
・定期的な見直し
・相場確認
・段階的な正常化
が重要になります。
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■ まとめ
家賃調停は、
特別な世界ではありません。
実際には、
・相場資料
・継続賃料
・市場状況
・手続き
を整理しながら、
淡々と進めていく作業です。
また、
「いきなり大幅値上げ」
ではなく、
「毎年少しずつ正常化」
のほうが、
実務上は現実的です。
今回の動画では、
・実際の調停の流れ
・相場資料
・継続賃料の考え方
・着地点の作り方
まで、
かなり具体的に説明しています。
家賃改定や不動産裁判に興味がある方は、
参考になると思います。
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