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福味健治

建築主の思いを形にする注文住宅のプロ

福味健治(ふくみけんじ)

岡田一級建築士事務所

コラム

自由設計と云う名の不自由な設計

【賢い家造り】

2018年4月3日


売り建て住宅は不自由設計

建売住宅の中で、建てる前に買主を見つけ間取りを自由に設計出来る方法で販売している「売り建て住宅」をよく見かけます。その際間取り図面を書くのは、販売担当の営業マンであることが多いです。
建築の専門知識のない、一般の人より家をよく見ている程度の人が、構造を考えず温熱性能も考えず、パズルの様に敷地の中に間取りを当て嵌めて行く作業をしているのが、売り建て住宅の自由設計です。
本来、自由設計を謳うのであれば、間取りだけでなく仕様や建築主のライフスタイルまで踏み込んで、建築主に特化した家を目指さなければ、自由設計とは云えません。

専門知識があってこそ自由な間取りが設計出来る

それを間取りだけ建築主の希望に合わせるイージーオーダーの様な事をしていては、快適な生活なんて全く保証されません。例えば、吹き抜けのあるリビングは天井が高くて気持ちよく、一階と二階を有機的に結合してくれますので、一階二階共有効に利用出来ます。また高いところに窓がつけられますので、家の奥まで陽射しが届き明るい家になるでしょう。
しかし、これを実現させようと思えば、断熱に対する知識・換気に関する知識・耐震性能に関する知識がなければなりません。
建築の知識のない、素人が間取りソフトを使って吹き抜けのある家を造れば、夏暑くて、冬寒い、サンマの臭いが家中に広がり、地震が来れば命の危険さえある家となるでしょう。
その様な家があまりにも多いから、吹き抜けはダメ!と頭から否定されてしまうのです。自由設計を謳うなら住宅の性能まで検証して安全・安心・快適を提供するものでなければなりません。

契約形態も全く違う

「売り建て住宅」は正式には建築条件付の分譲と云います。土地を購入出来る代わりに建物の契約も一緒にしてしまう契約形態です。つまり、土地分譲とセットで建物を購入する「売買契約」なのです。これは買主にとって非常に不利な契約形態です。何故かと云いますと、マンションの様なモデルルームがあり、事前に内容が把握できるのであれば、納得した上で購入出来ますので売買契約でも良いかと思いますが、売り立て住宅は影もカタチも無いモノをタダの間取り図面だけで取引が成立してしまう為です。本来建築工事は「請負契約」で行うものです。「請負契約」であれば、請負契約書と設計図書で施工業者と契約を取り交わしますので、契約書や設計図書と異なる内容で建築されていれば、やり直しさせる事が出来ます。売買契約は見て納得して買う為、嫌なら買うなと云う論法が成り立つのです。しかし売り立て住宅の場合嫌だから買いませんと宣言した途端、手付金は没収されてしまいます。こんな不利な契約が売り建て住宅の主流契約になっているのです。

請負契約に持ち込む方法

最近は不況で、余程条件の良い土地で無い限り、数区画の土地分譲では1~2区画売れ残ってしまうのが多い様です。そう云った土地を見つけて、建築条件を外して土地だけ売ってくれる様交渉してみましょう。
そう云った土地を建築主から直接の依頼で、設計・監理をお引き受けした事が何度もあります。一度建築条件を外してもらえるかどうか、交渉されると良いでしょう。

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2018-09-05
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