親のアパートを相続、家賃は誰がもらう？

「父が持っていたアパート、亡くなった後の家賃は誰の口座に入れたらいいんでしょう？」
大阪市内で小さな一棟アパートを所有されていたお父様を亡くされた、ご兄弟からのご相談です。

相続の話というと、名義変更や相続税に目が向きがちです。
ところが収益物件の場合、遺産分割の話し合いがまとまる前から、毎月の家賃は入ってきますし、入居者からの修理依頼や退去も待ってくれません。
今回は「親の賃貸物件を相続したとき、分ける前の期間をどう回すか」を3つのポイントで整理します。

①分ける前の家賃は、法定相続分で各自のもの
最高裁（平成17年9月8日判決）は、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料は、遺産とは別の財産であり、各相続人が相続分に応じて確定的に取得するとしています。
後から「アパートは長男が取得」と決まっても、それまでの家賃が遡って長男一人のものになるわけではありません。
そのため、話し合いの途中は家賃を誰か一人の生活費口座に混ぜず、専用口座で管理し、入出金を記録しておくことをおすすめしています。
（相続人全員の合意で別の精算方法を決めることは可能です。）
確定申告も、分割が決まるまでは法定相続分で各相続人が不動産所得を申告するのが原則です。

②入居者・管理会社への連絡は早めに
入居者から見ると「家賃をどこに払えばいいのか」が一番の不安です。
振込先が決まらないまま放置すると、入居者が支払いを止めてしまったり、債権者が分からないとして供託されたりすることもあります。
相続人の代表者を決め、新しい振込先と連絡窓口を書面でお知らせしましょう。
また、管理会社との管理委託契約は、委任者の死亡で終了するのが民法の原則（653条）です。
契約書に承継の定めがあるかを確認し、必要なら相続人名義で結び直します。
冒頭のご兄弟の物件でも、契約内容を確認したうえで、私どもが入居者様への通知文の作成からお手伝いしました。

③敷金と税務の「期限」を見落とさない
貸主の立場は相続人に引き継がれるため、入居者が退去すれば敷金は相続人側が返すことになります。
お父様の口座に敷金がそのまま残っているとは限らないので、賃貸借契約書と預かり額を一覧にしておくと安心です。
税務では、亡くなった方の所得の準確定申告が、相続を知った日の翌日から4か月以内です。
さらに、青色申告を引き継ぎたい場合、相続人が自分で承認申請を出す必要があり、亡くなった時期によって提出期限が異なります（たとえば1月1日〜8月31日に亡くなった場合は、亡くなった日から4か月以内）。
個別の判断は税理士へのご相談をおすすめしますが、期限があることだけは早めに共有しておいてください。

まとめ
賃貸物件の相続は、「誰が引き継ぐか」を決める前の数か月こそが、入居者様との信頼や家族の関係を左右します。
家賃は分けて管理する、入居者には早く知らせる、期限は一覧にしておく。この3つだけでも、揉めごとの多くは防げます。
「何から手をつければいいか分からない」という段階でも大丈夫です。物件の状況を一緒に整理するところから、お気軽にご相談ください。

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