築30年の一棟マンション、修繕費いくら見る？

「利回り9%、築30年の一棟マンション。手残りも十分出そうです」
先日、大阪市内で初めて一棟物件を検討されている方から、こんなご相談をいただきました。

収支表を拝見すると、家賃収入から管理費・固定資産税・ローン返済を引いて、毎月しっかりプラス。
ただ、その表には「大規模修繕」の行がありませんでした。

一棟物件は、建物すべてがオーナーの持ち物です。
区分マンションのように管理組合が修繕積立金を貯めてくれるわけではありません。
今日は、購入前に修繕費をどう見込むかを、実務の目線でお話しします。


①「いつ・何に・いくら」かかるかを先に並べる

一棟物件の修繕は、大きく分けると次のようなものがあります。
・外壁の補修・塗装、屋上やバルコニーの防水
・給水ポンプ、給排水管、受水槽などの設備
・共用部の照明、オートロック、インターホン
・入退去ごとの室内の原状回復や設備交換

外壁や防水は、一般に十数年ごとが一つの目安と言われますが、建物の状態や前回の工事内容で大きく変わります。
金額も規模や仕様次第で、数百万円から一千万円を超えることも珍しくありません。

大切なのは、正確な金額より「購入後10〜15年の間に、どの工事がいつ来そうか」を一覧にしてみることです。
それだけで、収支表の見え方がまったく変わります。


②修繕履歴は「書類」で確認する

売主様や元付の業者さんから「数年前に外壁はやっています」と口頭で聞くことはよくあります。
ですが、確認したいのは工事の請負契約書・見積書・完了報告書など、中身が分かる書類です。

同じ「外壁工事」でも、部分補修なのか全面塗装なのか、防水まで含んでいるのかで、次の修繕時期はまるで違います。

また、宅建業法上、既存建物の売買では、建物状況調査（インスペクション）を実施しているかどうかや、その結果の概要、設計図書・点検記録などの保存状況が重要事項説明の対象になっています。
調査をしていない物件なら、購入前に専門家へ調査を依頼する選択肢もあります。
費用はかかりますが、数百万円単位の判断材料になります。


③修繕費を「収支」と「資金」の両方に入れる

修繕費の見込みが出たら、次の2つに反映させます。

1つ目は収支。
毎月の家賃から、将来の修繕に備えて一定額を積み立てる前提でキャッシュフローを計算し直します。
「積立後でも回るか」が、本当の手残りです。

2つ目は資金計画。
購入後すぐに大きな工事が必要な物件なら、その分を自己資金として残しておくか、価格交渉の材料にします。
なお、工事費の中には、その年の経費（修繕費）になるものと、資産として減価償却していくもの（資本的支出）があります。
税務上の扱いは工事内容で変わりますので、税理士さんにも早めに相談しておくと安心です。


まとめ

冒頭のご相談者様は、修繕履歴の書類を取り寄せ、外壁と屋上防水が一度も本格的に行われていないことが分かりました。
近い将来の工事費を見込んで収支を組み直し、その根拠をもとに価格の相談をされたうえで、購入を判断されました。

利回りは「今」の数字、修繕は「これから」の数字です。
一棟物件を検討されるときは、ぜひ両方を並べて見てください。
修繕の見込み方や書類の確認の仕方に迷われたら、お気軽にご相談ください。

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