空き家になった実家、売れば3000万円控除で税ゼロ？

相続した実家に誰も住まず、空き家のまま持ち続けている。大阪でも本当に多いご相談です。「いつか片づけよう」と思っているうちに、固定資産税だけが毎年出ていく。そんな空き家こそ、売却時に大きな税制優遇が使える可能性があります。今日は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3000万円特別控除」について、実務目線でお話しします。

①どんな制度か
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して税金がかかります。ところが、亡くなった親などが一人で住んでいた家を相続し、それを売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特例があります（租税特別措置法35条3項、通称・空き家特例）。3000万円を引いた結果、利益がゼロになれば、譲渡にかかる所得税・住民税もかからない計算になります。相続で取得した古い実家は取得費が不明なことも多く、税負担が重くなりがちなので、この控除の有無で手取りが大きく変わります。

②主な適用条件
使うには要件があります。まず、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること。次に、区分所有建物（マンション）でないこと。そして、亡くなった方が亡くなる直前まで一人暮らしで住んでいたこと（老人ホーム入所など一定の例外あり）。さらに、相続後に貸したり事業に使ったりしていないこと。売るときは、耐震リフォームをして耐震基準を満たすか、家を取り壊して更地にして引き渡すことが原則求められます。売却代金が1億円以下であることや、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること、という期限もあります。

③使うときの注意点
私が現場で必ずお伝えするのは、「壊す前・売る前に確認を」ということです。取り壊しや耐震改修の順番を間違えると特例が使えなくなることがあります。また、この特例を受けるには確定申告に加え、家が建っていた市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、取得に時間がかかります。相続人が複数いる共有名義の場合は、各人が3000万円控除を使える一方、遺産分割の進め方で適用可否が変わることもあります。制度は改正も多いため、売却の入り口の段階で不動産会社と税理士に相談されるのが安心です。

まとめ
空き家特例は、条件は細かいものの、はまれば数百万円規模の節税につながる強力な制度です。「もう古い家だから二束三文」とあきらめる前に、まず売却の選択肢と税制をセットで検討してみてください。大阪市内の実家の空き家でお悩みなら、判断を整理するお手伝いをいたします。