中古マンション、購入後の欠陥は誰が直す？
中古マンションを探していると、同じエリア・同じ広さなのに、相場より2〜3割ほど安い物件に出会うことがあります。
広告をよく見ると「借地権」の文字。
「安いのはうれしいけど、何か落とし穴があるのでは？」と不安になる方も多いと思います。
借地権付きマンションは、建物（お部屋）は自分のものですが、土地は地主さんのものを借りている物件です。
仕組みを理解したうえで選べば決して悪い選択ではありませんが、所有権のマンションとは確認すべきポイントが違います。
今回は、購入前に押さえておきたい3つの点をお伝えします。
①「旧法借地権」か「定期借地権」かで、将来がまったく違う
まず確認したいのは、借地権の種類です。
・旧法借地権（平成4年8月1日より前に設定されたもの）や、借地借家法の普通借地権
期間が満了しても、地主側に正当な事由がなければ更新されるのが原則です。
長く住み続けられる一方、更新時に更新料の取り決めがある場合もあります。
・定期借地権（借地借家法22条など）
期間（一般定期借地権なら50年以上）が満了すると更新はなく、原則として建物を解体して土地を返す仕組みです。
つまり、残りの期間が短くなるほど、資産としての価値も下がっていきます。
「築20年で残り期間30年」なのか「築20年で更新あり」なのかで、同じ価格でも意味がまったく変わります。
広告の「借地権」の一言だけで判断せず、権利の種類と残存期間を必ず確認してください。
②毎月の支払いは「管理費＋修繕積立金」だけではない
借地権マンションでは、管理費・修繕積立金に加えて、次のような費用がかかることがあります。
・地代（土地の賃料。管理組合を通じて毎月徴収されるケースが多い）
・解体準備金（定期借地権の場合、期間満了時の解体費用の積立）
・譲渡承諾料（名義書換料）や更新料
特に借地権が「賃借権」の場合、売買には地主さんの承諾が必要です（民法612条）。
マンションでは借地契約や管理規約で手続きが決まっていることが多いのですが、承諾料の有無や金額は物件ごとに異なります。
将来ご自身が売るときにも同じ手続きが必要になる点は、覚えておいていただきたいところです。
一方で、土地の固定資産税・都市計画税は地主さんの負担になるため、建物分だけで済むという面もあります。
「安い価格＋毎月の地代」を合わせて、所有権の物件と総額で比べることが大切です。
③住宅ローンと「売るとき」のことまで考える
借地権マンションは、金融機関によって住宅ローンの取り扱い条件が異なり、定期借地権の場合は残存期間に合わせて借入期間が制限されることもあります。
物件を決める前に、ローンが組めるかを事前審査で確かめておくと安心です。
以前、大阪市内で築25年の借地権マンションを検討されたご夫婦がいらっしゃいました。
価格は周辺の所有権マンションの7割ほどで、とても魅力的に見えました。
ところが借地契約を確認すると定期借地権で、残存期間は約30年。お二人の年齢を考えると、老後の住まいとしては期間が足りない計算でした。
地代と解体準備金を含めた月々の支払いも出してみたところ、「それなら少し予算を上げて所有権の物件を」という結論になりました。
逆に、旧法借地権で更新の見込みがあり、地代も手頃な物件なら、都心の好立地に手の届く価格で住めるという大きなメリットがあります。
権利の種類や内容は、重要事項説明（宅建業法35条）で説明される事項ですが、契約直前では検討する時間がありません。
内覧の段階で、借地契約書・地代・残存期間・承諾料の取り決めを不動産会社に出してもらいましょう。
まとめ
借地権付きマンションの「安さ」には、きちんと理由があります。
・借地権の種類（旧法・普通・定期）と残りの期間
・地代や解体準備金、承諾料など毎月・将来の費用
・住宅ローンの可否と、将来売るときの条件
この3つを確認したうえで「自分たちの暮らし方に合うか」で判断すれば、借地権は決して怖いものではありません。
「この物件、借地権ってどういうこと？」という段階からでも、遠慮なくご相談ください。
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