中古マンション、購入後の欠陥は誰が直す？

中古マンションを買って住み始めたら、雨漏りや給排水の不具合が見つかった――。そんなとき「これって自分の負担で直すの？」と不安になる方は少なくありません。今回は、中古マンション売買で意外と知られていない「契約不適合責任」について、実務の目線でお話しします。

①契約不適合責任とは何か

2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されたのが「契約不適合責任」です。ざっくり言うと、引き渡された物件が契約の内容（種類・品質・数量）に適合していない場合、買主は売主に対して、補修などの追完請求、代金の減額請求、損害賠償、場合によっては契約の解除まで求められる、という買主保護の仕組みです。

ポイントは、買主が不具合を知ったときから原則1年以内に売主へ「通知」する必要があるという点（民法566条）。黙って放置していると、権利を主張できなくなることがあります。

②売主が「個人」か「不動産業者」かで大きく変わる

ここが実務で最も差が出るところです。

売主が一般の個人の場合、契約書の特約で「契約不適合責任を負わない（免責）」あるいは「引渡しから3か月に限る」といった形に短縮・免除することが認められています。中古の個人間売買では、この特約が付いているケースが多く、買主が思ったより保護されないことがあります。

一方、売主が宅建業者の場合は宅建業法40条により、「引渡しから2年以上」とする特約以外で買主に不利な内容は無効とされます。つまりプロが売主なら、最低でも2年間は責任を追及できるのが原則です。同じ中古マンションでも、売主の属性で安心感がまるで違うわけです。

③トラブルを防ぐために買う前にできること

私が現場でお客様にお伝えしているのは、契約書と一緒に渡される「物件状況報告書」と「付帯設備表」を必ず読み込むこと。過去の雨漏りや設備の不具合が記載されていれば、それは「知って買った」ことになり、後から責任を問いにくくなります。気になる点は契約前に質問し、書面に残しておくのが鉄則です。

加えて、専門家による建物状況調査（インスペクション）を活用すれば、見えにくい劣化を事前に把握できます。費用はかかりますが、大阪市内の築古マンションなど、配管や防水の状態が読みにくい物件では十分に検討する価値があります。

まとめ

中古マンションは「現状で引き渡す」のが基本だからこそ、契約不適合責任の中身と、売主が個人か業者かを見極めることが、後悔しない買い物の分かれ道になります。契約書の特約は一字一句が効いてきます。少しでも不安があれば、署名する前に中立的な立場の専門家に確認してもらってください。大阪で中古マンションの購入をお考えの方は、お気軽にご相談いただければと思います。

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