事故物件かどうか、聞けば教えてもらえる？

「この部屋、前に何かあったりしませんか？」

内見の帰り道、遠慮がちにこう聞かれることがあります。家賃が相場より少し安い、リフォームしたばかりできれいすぎる――そんなとき、気になるのは当然のことです。

いわゆる「事故物件」について、以前は何をどこまで伝えるか、会社や担当者によって判断がばらばらでした。そこで国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、ひとつの目安ができています。今回は、部屋を借りる方の目線でその中身を整理します。

①すべての「人の死」が告知されるわけではない

ガイドラインでは、老衰や病気による自然死、自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥といった日常生活の中での不慮の死は、原則として告知しなくてよいとされています。人が暮らしていれば、住まいで最期を迎えることは自然なことだからです。

ただし、自然死であっても発見が遅れ、いわゆる特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は告知の対象になります。また、他殺・自死・事故死など、上記以外の死も告知の対象です。

②賃貸は「おおむね3年」、でも例外がある

賃貸の場合、告知の対象となる事案でも、発生（または発覚）からおおむね3年が経過すれば、原則として告げなくてもよいとされています。また、対象は原則としてその部屋と、ベランダや廊下など日常的に使う共用部分です。隣の部屋や、普段使わない共用部分での出来事は原則対象外です。

一方で、3年を過ぎていても、事件性や社会的な影響が大きく借主が知っておくべき特段の事情がある場合は、告知が必要とされています。そしてもうひとつ大切なのが、借主から「何かありましたか」と聞かれた場合です。この場合は、経過年数や死因にかかわらず、調査で分かっている事実を告げる必要があるとされています。

③気になるなら、自分から聞いて記録に残す

不動産会社の調査は、貸主や管理会社に告知書などで確認することが基本で、近所への聞き込みやインターネット上の噂まで調べる義務はありません。つまり、聞かなければ分からないままのこともあります。

気になる方は、申込みの前に「この部屋や共用部分で、人の死に関する事案はありましたか」とはっきり聞いてください。できればメールなど記録の残る形がおすすめです。宅建業法47条は、重要な事項について故意に事実を告げないことや、事実と違うことを告げることを禁じています。聞かれたことに正直に答えない会社であれば、それ自体が会社選びの判断材料になります。

私自身、大阪市内で賃貸の仲介をしていて、「告知事項あり」の物件を検討される方にもお会いします。事情を知ったうえで「家賃が抑えられるならむしろありがたい」と選ばれる方もいれば、やめておく方もいます。どちらが正しいということはありません。大切なのは、知ったうえで自分で決められることです。

まとめ

・自然死や日常の不慮の死は原則告知不要。ただし特殊清掃等があれば告知対象
・賃貸は発生からおおむね3年が目安。ただし事件性が高い場合や、借主から聞かれた場合は告知が必要
・気になるなら申込み前に自分から聞き、記録に残す

住まいは毎日帰る場所です。小さな引っかかりを残したまま契約しないよう、遠慮なく質問してください。それに誠実に答えるのが、私たち不動産会社の役目だと考えています。

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