実家を相続、相続税はかかる？基礎控除と評価の基本

「実家を相続することになったけれど、相続税はいくらかかるのか」。大阪で仲介をしていると、相続の場面でこのご相談を本当によくいただきます。漠然と不安を抱えたまま手続きを進める方も多いのですが、まず全体像を知るだけで、ずいぶん気持ちが落ち着くものです。今回は相続税の基礎控除と、不動産の評価方法の基本を整理します。

①そもそも相続税がかからない人も多い

相続税には「基礎控除」という非課税の枠があります。計算式は、3000万円＋600万円×法定相続人の数（相続税法15条）。たとえば配偶者と子ども2人なら、3000万円＋600万円×3人＝4800万円までは相続税がかかりません。2015年の改正で以前より枠が縮小されましたが、それでも相続財産の合計がこの範囲に収まれば、原則として申告も納税も不要です。まずはご自身の基礎控除額を把握することが出発点になります。

②不動産の「評価額」は時価とは違う

相続税を考えるうえで多くの方が誤解しがちなのが、不動産の評価です。売買の相場（時価）ではなく、決められた方法で評価します。土地は主に「路線価方式」で、国税庁が定める路線価をもとに計算します。路線価は公示地価のおおむね8割程度が目安とされ、実際に売れる金額より低めに出ることが一般的です。建物は固定資産税評価額をそのまま用います。つまり、実勢価格が高い大阪市内の土地でも、相続税評価では思ったより抑えられるケースがあるのです。

③自宅の土地は特例で大きく下がることも

同居していた家族などが自宅の土地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」（租税特別措置法69条の4）により、居住用宅地は330平方メートルまで評価額を最大80％減額できる場合があります。適用には同居や申告などの要件があり、使えるかどうかで税額が大きく変わります。ただし要件は細かく、判断を誤ると特例が使えないこともあるため、必ず税理士に確認してください。

まとめ

相続税は「基礎控除の範囲内かどうか」「不動産の評価額はいくらか」を押さえるだけで、見通しが立ちやすくなります。私たち不動産会社は評価の前提となる物件の実態把握や、納税のための売却までお手伝いできますが、税額の最終判断は税理士の領域です。不安を一人で抱えず、早めに専門家と一緒に整理することが、後悔しない相続への第一歩だと感じています。