任意売却を相談する不動産会社の選び方
「家を売ったお金から、引越し費用を少し残せませんか」
大阪市西区で不動産仲介をしております、重村です。任意売却のご相談で、必ずと言っていいほど出てくるのがこのお話です。住宅ローンの返済が続けられなくなった時点で、手元に自由になるお金が残っていないことがほとんどだからです。
これまでのコラムでは、いつまでに動けば間に合うかという期限の話や、売った後に残る借金の話を書いてきました。今回はその手前にある、売却代金が誰にどう配られるのかという「配分」の話をします。ここを知らないまま進めると、引渡しの直前になって引越し先も決められない、という事態になりかねません。
①任意売却の代金は、売主が自由に使えない
通常の売却であれば、売却代金からローンの残債と諸費用を払い、残りは売主さまの手元に入ります。ところが任意売却では、売却代金がローン残債を下回っている状態が前提です。抵当権を外してもらうために債権者（金融機関や保証会社、サービサー）の同意が要りますから、代金の使い道もその同意の対象になります。
実務では、売買価格・仲介手数料・登記費用・滞納している管理費や固定資産税・そして各債権者への配当額を一覧にした「配分案」を作り、債権者へ提出して承認を得ます。この承認が下りてはじめて、売買契約を前に進められます。売主さまが「ここから20万円だけ引越し代に」と勝手に決められる仕組みではない、ということです。
②引越し費用が認められることがある理由
そのうえで、配分案の中に引越し費用（転居費用）が組み込まれ、債権者の承認を得られる場合があります。金額の相場としては数十万円程度が一つの目安として語られますが、これは法律で定められた権利ではなく、あくまで債権者の裁量による判断です。事案によって認められないこともありますし、債権者ごとに取扱いが異なります。断言する会社があれば、そこは慎重に見たほうがよいと思います。
ではなぜ、債権者が自分の取り分を削ってまで認めることがあるのか。競売と比べて考えると腑に落ちます。競売では一般に市場価格より低い価格で落札されやすく、回収額が下がります。さらに、旧所有者が居座れば引渡命令や強制執行の手続きと費用が要ります。任意売却で、決められた期日にきちんと明け渡してもらえるほうが、債権者にとっても回収額が大きく、手間も少ない。引越し費用の控除は、情けではなく合理的な計算の結果だとご理解ください。
③認めてもらいやすくするために、できること
第一に、早く動くこと。競売の入札公告が出た後では、日程に余裕がなく交渉の幅が狭くなります。
第二に、明渡しの確約です。決済日に確実に引き渡せる段取り（転居先の目処、残置物の処分計画）を示せるかどうかは、配分案の説得力に直結します。
第三に、内覧への協力です。室内を整えて見ていただければ、それだけ高く早く売れます。売却価格が上がることは、債権者の回収額が増えることと同じ意味を持ちます。
そして見落とされがちなのが、滞納している管理費・修繕積立金です。区分所有法8条により、滞納分は買主さま（特定承継人）にも請求できるため、買主さまは当然その負担を嫌います。だからこそ配分案の段階で、この滞納分の清算も一緒に組み込んでおく必要があります。大阪市内は分譲マンションの流通が多く、ここの整理が売れるかどうかを左右する場面をよく見てきました。
まとめ
任意売却は、家を手放す手続きであると同時に、次の生活へ移るための段取りでもあります。引越し費用が出るかどうかは確約できませんが、早く相談し、明渡しの約束を守り、売却に協力する。この三つが揃っている方ほど、結果として条件が整いやすいというのが現場の実感です。
なお、債務整理そのもの（個人再生や自己破産を含む判断）は弁護士・司法書士の領域です。私たち不動産会社の役割は、いまこの家がいくらで売れそうかを正直にお伝えし、債権者との配分の調整を進めることにあります。
督促状が届いた段階でも、まだ打てる手はあります。どうか一人で抱え込まず、早い段階でご相談ください。
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