厄介な中古住宅購入トラブル

今回はいつもと違って、不動産購入時のトラブルについてお伝えします。知っていて絶対に損にはなりません。特にこれから家を建てるための土地探し或いは、中古住宅を探している方にとっては必須知識。

建築士事務所時代に、私がクライアントさんから受けた相談の中でも深刻な問題に発展する「道路」にまつわる相談。

誰でも物件を探す時に必ず確認することは、建築基準法43条の【接道義務】「建物の建築をするための敷地が道路に2メートル以上接していなくてはならない」つまり、道路から対象の敷地に入る間口が2メートル以上必要だという法律です。

この要件を満たさないと、例外的な救済処置でもない限り土地を購入しても家を建てられません。救済処置については条件によって様々なのでここでは割愛します。


数年前、こんなクライアントさんからこのような相談がありました。

クライアントさんのMさんは、袋小路の一番奥に位置する築25年の中古住宅を購入して建替えをするので相談に乗ってほしいとのご依頼でした。

事情を聴いて現地に行ってみるとその建物が建っている敷地が道路に1.2Mしか接地していなかったのです。これでは建築基準法上、建て替えはできません。このように道路と敷地は切っても切れない関係にあります。

幻の道路

建築基準法では「位置指定道路」といい、いわゆる「私道」のことです。私道は土地所有者が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路のこと。この道路は一見、一般道路となんら変わらなく見えるので厄介なんです。

この事例は、30年くらい前、クライアントのTさんが知人から土地を購入した時の話です。問題の敷地は下記のように、片側一車線の公道から幅員4メートルの道路を通って15メートルくらいのところに位置する一番奥の敷地。



その敷地までは道路の両側に4軒の住宅（A・B・C・D）が建っていたのでなんの疑いもなく購入したらしいのです。もちろん、Tさんの敷地は2メートル以上道路に接地していたのでなんの問題もなかったのですが、少し気になったことがありました。

4軒目までの道路は舗装していたのにTさんが購入した敷地から奥は未舗装だったそうです。Tさんは仲介業者を通さず、知人から安く購入したので調査をしなかったのです。

私が調査して解ったことですが、実はTさんの敷地に接していた未舗装の道路は、位置指定道路として未申請の道路だったのです。Tさんは法律上、道路がない敷地を購入したことになります。

Tさんはこのままでは法律上、この敷地に建物を建てることはできないので、現在の未申請道路を位置指定道路として新たに申請する必要があります。

ここで新たな問題が出てきます。Tさんが位置指定道路として申請するには、すでに住んでいるA・B・C・Dの住人の承諾がいるのです。

住んでいる人にとっては周辺の環境が変わることに加えて、申請のためにいくらか負担することも考えられるので、承諾してもらうための手間や時間に加えて、余分な費用もかかりました。

土地の購入には、専門家でないと解らないことがあることを知っておいて下さいね。



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下記に参考になる記事のリンクを貼っておきます。

◇「身体が建物に慣れる恐怖」
中古住宅を購入する時の注意



【小さな実践】
不動産購入は必ず第三者機関の専門家に相談すること