63【不動産投資】動画11分 62インフレ補足 提携ローンの場合
令和8年度の固定資産税通知が揃いました。
個人・法人合計で、
固定資産税等は約326万円。
毎年の恒例行事ですが、
改めて集計してみると驚きます。
---
■ 不動産投資を始めてから21年間
不動産投資を始めてから21年間。
累計で、
・所得税 約2,300万円
・住民税 約900万円
・固定資産税ほか 約7,100万円
累計税額は、
約1億円を超える見込み
となりました。
---
ひとつの区切りだと感慨深くもあります。
そこで、コラムとして整理してみました。
---
ちなみに、
今回集計したのは、
所得税・住民税・固定資産税など中心。
不動産購入時の建物消費税や、
修繕・設備・日常生活の消費税まで含めると、
実際には倍近い税負担になっているのかもしれません（笑）
---
■ 一番重いのは固定資産税
面白いのは、
所得税よりも、
固定資産税のほうが圧倒的に大きい
こと。
これは、
長期で不動産を持ち続けてきた結果でもあります。
---
■ 家賃収入＝年収ではない
よく、
「家賃年収4,500万円」
と言うと、
「年収4,500万円」
のように見られます。
しかし実際にはかなり違います。
---
不動産賃貸業でいう家賃収入は、
会社で言えば、
「売上」
に近い。
---
そこから、
・固定資産税
・管理費修繕積立金
・火災保険
・修繕費
・広告料
・空室損
・借入返済
などが出ていきます。
---
つまり、
本当に近い感覚は、
CF（キャッシュフロー）
です。
以前のコラムでも、
「所得よりもCFを重視します。投資は経営です。」
とお伝えしたりしています。
---
■ 年収1,000万円・2,000万円サラリーマンの現実
例えば、
年収1,000万円のサラリーマン。
一般的にはかなり高年収です。
しかし実際には、
・所得税
・住民税
・社会保険
などの負担が大きい。
---
扶養条件などで多少変わりますが、
手取りはおおよそ、
年間720〜780万円前後
月額60〜65万円前後
くらいになるケースが多いと思います。
---
さらに、
年収2,000万円クラスになると、
税率もかなり上がる。
---
手取りはおおよそ、
年間1,200〜1,300万円前後
月額100〜110万円前後
になるケースが多い。
---
つまり、
年収2,000万円でも、
税金・社会保険で、
年間700〜800万円程度は減っていくイメージです。
---
■ 私自身の感覚に近いのは「年収2,000万円サラリーマン」
私自身、
家賃収入は約4,500万円あります。
しかし、
固定資産税、保険、管理費、修繕費、借入返済などを考慮すると、
生活感覚として近いのは、
「年収2,000万円前後のサラリーマン」
だと思っています。
---
長期平均で見ると、
CFは年間2,000万円前後。
月額で言えば、
150〜170万円程度の感覚です。
---
つまり、
「家賃4,500万円！」
というイメージほど、
ラクではありません。
---
もっと、「いわゆる」良い生活をしようと思えば、
方法はいろいろあるでしょう。
ただ、現実には、
「次の物件購入資金に使いたい、回したい（笑）」
となる。
---
その結果、
また借入をして、
また固定資産税を払って、
また修繕している。
不思議なものです。
---
ただし、
ここが重要です。
---
■ サラリーマンとの最大の違い
年収2,000万円サラリーマンも、
かなりの税金を払います。
一方で、
基本的には、
「労働が止まると収入も止まる」
構造。
---
しかし不動産の場合。
同じように税金を払っていても、
・借入残高が減る
・物件が残る
・家賃が残る
・将来のCFが残る
という違いがあります。
---
つまり、
税金を払いながら、
「ストック資産」
が積み上がっていく。
ここが大きい。
---
さらに、
老後も、
・家賃収入
・売却益
・相続対策
などにつながっていく。
---
■ 不動産を運営するスキルも資産
実は、
「不動産を運営するスキル」
そのものも財産です。
---
・物件を見る力
・銀行交渉
・修繕判断
・家賃改定
・管理会社選定
・税務知識
・借換え
など。
---
これは、
一度身につくと、
老後でも、
次世代でも、
使い続けることができます。
---
■ 肩書がなくても戦える
不動産投資を続けていて感じるのは、
「肩書がなくても戦える」
ということです。
---
サラリーマン時代は、
・会社名
・役職
・肩書
・同僚や上司の協力
なども大きい。
---
しかし不動産賃貸業は、
・物件
・CF
・経験
・判断力
・実務能力
が積み上がる。
---
つまり、
年齢を重ねても、
「自分自身で続けやすい」
面があります。
---
また、
・家賃改定
・修繕
・銀行交渉
・管理会社対応
・税務
・借換え
など。
実務そのものが経験値になります。
---
これは、
老後にも、
次世代にも、
活きるスキルです。
---
最近は、
「FIREをやめる」
みたいな話も増えています。
---
実際、
単純なFIREや定年退職などで完全に仕事を辞めると、
・やりがい
・生きがい
・社会との接点
が減る方もいるのでしょう。
---
その点、
不動産賃貸業は少し特殊です。
---
・働き過ぎなくてもいい
・完全には止まらない
・実利もある
・老後の趣味にもなりやすい
---
私自身、
不動産、コラム、YouTube、裁判実務など、
今も現在進行形。
あまり「会社ロス」の感覚はありません。
---
ちなみに、
この手の内容。
特別な話ではなく、
普段の生活で、子供にも折に触れて伝えています（笑）
---
■ 一般的なサラリーマンの生涯税負担
例えば、
サラリーマンの生涯年収は2億円～3億円程度と言われています。
もちろん条件差はありますが、
税金だけでも、
生涯4,000万円前後
になるケースは普通にあります。
---
イメージとしては、
・所得税
平均年額40万円 × 40年
＝ 約1,600万円
・住民税
平均年額50万円 × 40年
＝ 約2,000万円
・固定資産税（自宅など）
平均年額10万円 × 40年
＝ 約400万円
---
合計すると、
約4,000万円
前後。
---
さらに、
・厚生年金
・健康保険
・介護保険
などの社会保険料負担もある。
---
つまり、
税金と社会保険料は、
多くの人にとって、
「人生最大級の固定費」
となるケースも多いでしょう。
---
■ ただし、同水準年収のサラリーマンよりは有利な部分もある
もちろん、
不動産賃貸業にも、
・固定資産税
・火災保険
・管理費修繕積立金
・修繕費
・空室
・借入返済
など、
かなり重い固定費があります。
---
しかし一方で、
サラリーマンとは
「仕組み」が違う部分もある。
---
例えば、
不動産賃貸業では、
「収入－経費＝所得」
という考え方です。
---
さらに、
・減価償却
・支払利息
・火災保険
・固定資産税
・修繕費
など、
投資不動産に関する支出の多くが、
必要経費として扱われます。
---
また、
給与所得と不動産所得を合算する、
「損益通算」
という仕組みもあります。
---
もちろん、重要なのは、
「節税だけを目的にしない」
こと。言うまでもありませんね。
---
■ まとめ
不動産投資は、
「家賃年収」
だけ見ても意味がありません。
重要なのは、
・CF
・税金
・借入
・固定費
・長期で資産が残るか
です。
---
税金も重い。
借入も大変。
空室も修繕もあります。
---
当然、
リスクもあります。
勉強も必要です。
---
向いている人、
向いていない人もいるでしょう。
---
ただ、
極端に言えば、
「何もしないよりはマシ」
だと思っています。
---
加えて、ぜひ、考えてみてほしい部分もあります。
若い頃に積み上げた物件や経験が、
老後も、
・CF
・資産
・やりがい
・生きがい
につながっていく。
---
しかも、
そのスキルや考え方は、
子供や次世代にも残せる。
---
もちろん、
正解は人それぞれ。
それぞれの価値観や人生設計で、
考えると良いと思います。
---
【関連コラム】
39【確定申告】【不動産投資】FIRE大家FPの解説動画15分「損益通算の3段活用」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5154193/
48【不動産投資】FIRE大家FPの動画17分「セミナー広告を見て思うこと」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155431/
52【不動産投資】FIRE大家FPの動画5分「お金持ちの定義とFIREの基準」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155679/
70【不動産投資】動画8分「借入と老後のCF 〜桃栗3年柿8年、不動産30年〜」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5165731/
