工務店と建築士と不動産屋

一般の方から見ると見分けのつきにくい職種が工務店と建築士と不動産屋さんです。
大手のハウスメーカーはこの三つの職種全てを兼ね備えている為、益々ややこしくしています。

工務店

依頼主から工事を請け負うのが仕事です。建築に関する全般の仕事を請け負うのが総合建設業と云います。総合建設業は工事監督業を主な生業とし、基礎屋さん・大工さん・屋根屋さん・左官さん・電気屋さん・水道屋さんと云った細かな職種の人を束ねて一戸の建物を依頼主に提供する仕事を言います。一般に大工さんが総合建設業の看板を上げる事が多く、大工さんが現場監督さんを兼務する場合もあります。個人住宅の場合はこのパターンが多く、規模が大きくなると専業の現場監督さんが工事を管理する会社組織の工務店になります。

建築士

設計事務所を主催し、依頼主の希望・要望を具体化して工務店が工事可能な様に図面を作成します。工事が始まれば建築主の代理人として、現場を監理（管理ではありません）し建築主の意図が反映されているか、指導を行います。
また、依頼主のライフサイクルを考え、どの様な構造・工法・プランがベストなのか、返済計画に無理はないか、敷地条件を最大限活かせる様に土地の性能を把握すると云った建築コンサルタントも兼ねます。また行政との折衝も行い建築各種許認可を下ろします。
プランニング・設計図書の作成の上手下手が建築費や住み心地を大きく左右します。

不動産屋

不動産の仲介売買が主な仕事です。不動産屋さんが建築主として建物を建てて一般顧客に分譲するのが建売住宅です。土地を扱いますので更地の段階で客付けし、間取りの自由設計を謳い文句に分譲する方法を取る不動産屋さんもいますが、この場合仕様は建売仕様になりますので、一般の注文建築とは異なります。○○ホームとか○○ハウジングとかの名称の殆どは不動産屋さんです。実際の工事は行わず仲介と売買が仕事です。

家づくりを何処に依頼するのかを見極める

三者は三様に特徴があり、誰に依頼するのが最も良いのか見分ける事が家づくりの成否を分けます。
①手頃な立地に手頃な価格で住宅を取得したい人。
不動産屋さんに依頼されるのが適当です。不動産屋さんは土地を押さえる事に長けていますので、比較的立地条件の良い土地が見つかります。但し建築の専門家ではありませんので上に建つ家は工務店・建築士が手掛ける家には劣ります。恐らく住宅ローンの終わる頃には建て替えしたくなる愛着の持てない家です。
②耐震性能の良い・断熱性能の良い家を造りたい人。
建築士さんに依頼されるのが適当です。耐震性能や断熱性能は数値で表現出来る住宅の性能です。これらは設計段階で性能が決まってしまいますので、設計事務所に依頼されるのが無難です。
但し、土地情報はネット情報がメインでお買い得情報を持っている訳ではありません。また住宅ローン等もご自身で研究する必要があります。
③総額を押さえたい人
工務店に依頼されるのが適当です。決して安くない設計料も込みで工事を請け負ってもらえます。但し得意とする工法や材料が偏りますので、自分の好みの家になるかどうか微妙です。工務店さんの推薦する材料は工務店さんに都合の良い材料が多く、利害が一致すれば良いのですが、そうでない部分もあります。建物の出来ばえは設計事務所と不動産屋さんの手掛ける家の中間程度です。

もちろん、各業者さんの中でも良い会社悪い会社がありますので、不動産屋さんと云いましても設計事務所の手掛ける家よりも立派な家を建てておられる方もおられますし、設計事務所でも建売住宅以下の能力しかない人もいます。
それらを見極めるのは面談して、誠実かどうかを確かめる事です。それで気に入ったとなれば、過去に建てた家を見学する事です（モデルルームではありません。実際に住んでいる家の住み心地を住んでいる人に確認するのが目的です）。竣工後も建築主と信頼関係を保っている業者さんなら見学させてもらえる家を何件か持っています。見学を嫌がる業者さんは竣工後のメンテナンスの対応が悪く、信頼関係を保てていない証拠です。
生涯を掛けて返済する程の大きな買い物ですので、これくらいの用心深さが相当です。