「家賃保証」に安心しないで！サブリースの落とし穴3つ

投資用マンションを購入する際、「空室でも家賃が入る」「管理が楽」という言葉に惹かれてサブリース契約を選ぶオーナーさんは少なくありません。

サブリースとは、管理会社が物件全体を借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。一見すると安心に見えますが、実務の現場ではトラブルになるケースを数多く見てきました。契約前に必ず押さえておきたい落とし穴を3つお伝えします。


①「家賃保証」は永久ではない

サブリース契約では管理会社がオーナーに「保証賃料」を支払いますが、この金額は定期的に見直されます。契約時は「相場の90%保証」と説明されていても、数年後に「市場相場が下がった」として減額交渉が来ることは珍しくありません。

国土交通省もサブリースのトラブルを重視しており、2021年に「賃貸住宅管理業法」が施行されました。重要事項説明として「家賃は変動する可能性があること」を必ず説明する義務が課されています。

つまり、「ずっと同じ金額が保証される」という前提自体が間違いなのです。


②解約が難しい契約になっている

サブリース契約は「借地借家法」の適用を受けます。管理会社（転借人）には強力な居住権が認められているため、オーナー側から一方的に解約することは非常に困難です。

「この会社ではなく自分で管理したい」「物件を売却したい」と思っても、管理会社が同意しなければ自由に動けない状況に陥ることがあります。自己都合による解約には違約金が発生するケースも多く、身動きが取れなくなったという相談を受けることもあります。


③収支計画が甘くなりがち

保証賃料から管理手数料・修繕費・原状回復費などが差し引かれるため、手取り収益は想像より少なくなります。さらに、建物の老朽化に伴い管理会社が撤退・倒産するリスクも存在します。

大阪市内でも、サブリース管理会社の経営悪化によってオーナーが突然収入ゼロになったというケースを耳にします。管理会社の財務状況や入居率の実績を事前に確認することが欠かせません。


■契約前に確認すべき3つのポイント

「楽で安心」に見えるサブリースですが、長期投資の観点からは慎重な検討が必要です。

契約前に必ず確認してほしいのが、保証賃料の見直し条件と頻度、解約条項と違約金の内容、管理会社の入居率実績と財務状況の3点です。

もし現在のサブリース契約に不安を感じているなら、一度専門家に相談されることをお勧めします。当社でも、サブリース契約の見直し相談を承っています。お気軽にお声がけください。