専任と一般、売却で損しない選び方
こんにちは。大阪市西区で不動産仲介をしているクレアクロスの重村です。
「売り出して3か月、問い合わせがほとんどありません。やっぱり値下げするしかないですか？」
売却のご相談で、セカンドオピニオンとしてこんなお声をいただくことがあります。
結論から言うと、値下げが必要なケースは確かにあります。
ただ、その前に「どこで止まっているのか」を確かめないまま価格だけを下げると、本来いただけたはずの金額を手放してしまうことがあります。
今回は、反響が少ないときに売主さまご自身で確認していただきたい3つのことをお伝えします。
①まず「販売活動の報告」を数字で見る
専任媒介・専属専任媒介で依頼している場合、不動産会社には販売活動の状況を売主さまに報告する義務があります（宅地建物取引業法34条の2）。
・専任媒介：2週間に1回以上
・専属専任媒介：1週間に1回以上
また、不動産会社間の物件情報ネットワーク「レインズ」への登録も義務で、登録したときは登録証明書を売主さまに渡すことになっています。
レインズには、売主さま自身がログインして登録状況や「公開中」などの取引状況を確認できる仕組みもあります。
報告が「反響はぼちぼちです」といった言葉だけなら、
・ポータルサイトでの閲覧数
・問い合わせ件数
・内見件数
・内見後のお客さまの感想
を数字と一緒に出してもらってください。数字がないと、値下げすべきかどうかの判断材料がありません。
②どの段階で止まっているかを分けて考える
反響が少ないといっても、原因は段階ごとに違います。
・閲覧数そのものが少ない
→ 写真・タイトル・掲載先など「見せ方」の問題の可能性があります。ポータルサイトは価格帯で絞り込んで検索されるので、たとえば3,080万円だと「3,000万円以下」の検索に引っかからない、ということも起こります。
・閲覧はあるのに問い合わせがない
→ 周辺の競合物件と比べて、価格や条件が見劣りしている可能性があります。
・内見はあるのに申込みにならない
→ 室内の印象、におい、日当たりの説明不足など、現地での要因が考えられます。
以前ご相談いただいた大阪市内の中古マンションでは、閲覧数は多いのに問い合わせがゼロでした。調べてみると、メイン写真が暗い玄関の写真で、間取り図も掲載されていませんでした。写真と説明文を差し替えただけで、価格は変えずに翌週から内見が入り始めました。
逆に、内見は多いのに決まらない場合は、価格の見直しを考えるタイミングです。
③価格を見直すなら「根拠」と「下げ幅」を決めてから
値下げをする場合も、少しずつ何度も下げるのはおすすめしません。「まだ下がるかも」と買主さまに様子見をされてしまうからです。
見直しの際は、
・同じエリア・同じ規模の成約事例（売り出し価格ではなく、実際に売れた価格）
・今まさに競合している売り出し物件
・売り出してからの期間と反響の推移
をもとに、一度で反響が変わる価格帯まで調整するかどうかを担当者と話し合ってください。
また、媒介契約の有効期間は専任・専属専任で最長3か月です。更新のタイミングは、販売方法や価格、そして依頼先そのものを見直す良い機会でもあります。
まとめ
反響が少ないとき、値下げは「最後の一手」ではなく「選択肢のひとつ」です。
まずは報告を数字で確認し、閲覧・問い合わせ・内見・申込みのどこで止まっているかを分けて考える。そのうえで価格を見直すなら、根拠を持って一度で決める。
この順番を守るだけで、手元に残る金額が変わることは珍しくありません。
「今の売り出し方で大丈夫かな」と感じたら、依頼中の会社がある方からのご相談も歓迎しています。今の状況を一緒に整理するところから始めましょう。
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