家を売った後の税金、3000万円控除は使える？

家を売って手元にお金が入ると、多くの方がホッとされます。ところが翌年の確定申告の時期になって、「税金がこんなにかかるとは思わなかった」というご相談をいただくことが、毎年必ずあります。

不動産の売却で利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。ただし、住んでいた家であれば税負担を大きく減らせる制度があります。今回は、売却前に知っておきたい税金の話を整理します。

①まず「売却価格」ではなく「利益」に課税される

よくある誤解が、「3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる」というものです。実際に課税されるのは、売却価格から取得費（買ったときの価格＋購入時の諸費用－建物の減価償却費）と譲渡費用（仲介手数料、印紙代など）を引いた残りです。

注意したいのは取得費です。相続した実家などで購入時の売買契約書が見つからないと、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」で計算されます。3,000万円で売れた家なら取得費はわずか150万円。利益が実態以上に大きく出てしまいます。

古い契約書、通帳の記録、住宅ローンの金銭消費貸借契約書。売却をお考えなら、まずご自宅の書類を探してみてください。

②居住用財産なら3,000万円特別控除が使える

自分が住んでいた家（またはその敷地）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。大阪市内の一般的なご自宅の売却であれば、この特例で税額がゼロになるケースは珍しくありません。

ただし要件があります。住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却でないこと、前年・前々年に同じ特例を受けていないこと、などです。

実務で怖いのが「3年ルール」です。相続した実家を空き家のまま置いておくうちに期限が過ぎてしまう、あるいは買い替えで先に転居して数年空けてしまう。この期限は延びません。

③所有期間5年で税率が倍近く変わる

譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。5年超の長期譲渡所得は約20％（所得税15％＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡所得は約39％（所得税30％＋住民税9％）。復興特別所得税は別途かかります。

ほぼ倍です。年をまたぐだけで税額が大きく変わることがあるので、5年前後に取得された物件は、決済時期の判断が非常に重要になります。

さらに、所有期間10年超のマイホームには軽減税率の特例もあり、3,000万円控除と併用できます。

まとめ

不動産の税金は、売る前なら選べる選択肢が、売った後にはもう残っていません。私たちは税務の代理はできませんので、具体的な税額の判断は必ず税理士や税務署にご確認いただきます。ただ、「どのタイミングで、誰に相談すべきか」をお伝えすることはできます。

売却をお考えの段階で、価格の話と一緒に税金の話もしておく。それだけで手取り額が変わることがあります。どうぞお気軽にご相談ください。

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