管理費を滞納したまま、任意売却できる？

住宅ローンの返済に行き詰まり、任意売却を検討し始めたとき、区分所有マンションのオーナー様から必ずと言っていいほど受けるご相談があります。それが「管理費や修繕積立金を何か月も滞納しているのですが、それでも売却できますか？」というものです。

結論から申し上げると、管理費等を滞納したままでも任意売却は可能です。ただし、滞納があることで手続きの進め方や買主様への説明の仕方に、通常の売却とは違う配慮が必要になります。今回は、この管理費・修繕積立金の滞納と任意売却の関係について、実務でよくお伝えしているポイントを整理します。

①滞納金は「消える」わけではない

まず大切な前提として、管理費・修繕積立金の滞納債務は、所有者が変わっても物件に付随する形で残ります。マンションの管理組合は、区分所有法に基づいて滞納金を新しい区分所有者にも請求できるとされているためです。

つまり、任意売却で所有権を手放しても、滞納分が自動的にゼロになるわけではありません。多くのケースでは、売却代金の中から滞納分を精算し、管理組合への支払いを済ませたうえで所有権を移転する形をとります。

②精算のタイミングと交渉が重要

以前担当させていただいた案件では、修繕積立金の滞納が2年近くに及んでいたケースがありました。このときは、まず管理組合に滞納額の正式な確認書を発行してもらい、決済（引渡し）の際に司法書士立会いのもと、売却代金から滞納分を直接精算する形で解決しました。

金融機関との調整（残債務の合意）と管理組合との調整、この2つを同時並行で進める必要があるため、任意売却の実務経験があるかどうかで進行スピードが大きく変わる部分でもあります。売主様おひとりで管理組合と交渉するのは精神的にも負担が大きいため、早めに専門の担当者へご相談いただくことをお勧めしています。

③買主様への説明義務を忘れずに

売る側の事情だけでなく、買主様の立場も忘れてはいけません。宅地建物取引業法上、管理費等の滞納状況は重要事項説明の対象となる情報です。滞納があることを隠したまま契約を進めることはできませんし、そうすべきでもありません。

誠実に状況を開示し、決済までに精算する段取りを明確に示すことで、買主様も安心して購入を検討できます。私たちは常に、売主様・買主様どちらの立場から見ても納得できる進め方を心がけています。

まとめ

管理費や修繕積立金の滞納があっても、任意売却という選択肢は閉ざされません。大切なのは、滞納額を正確に把握し、管理組合・金融機関・買主様それぞれとの調整を丁寧に行うことです。ひとりで抱え込まず、まずは現状を整理するところから始めてみませんか。

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