今の不動産会社、途中で変えられる？

「売り出して2か月、内見が1件だけ。この会社に任せたままで大丈夫でしょうか」

売却のご相談で、いちばん多いお悩みのひとつです。不動産会社の選び方についてはこれまで、査定の取り方や囲い込みの見抜き方をお伝えしてきましたが、今回はその先の話。すでに契約してしまった後に「合わないかもしれない」と感じたとき、どうすればいいのかを整理します。

①媒介契約の期限は最長3か月。まずここを確認する

売却を依頼するときに結ぶのが媒介契約です。専任媒介・専属専任媒介については、宅地建物取引業法で有効期間は3か月を超えてはならないと定められています。しかも依頼者からの申し出がなければ更新できず、自動更新の特約は無効です。

つまり、多くの場合は「解約」で揉める必要がありません。期間満了のタイミングで更新しないと伝えれば、契約はそこで終わります。まず手元の媒介契約書を出して、契約日と有効期間を確認してください。残り2週間なら、待つほうが圧倒的に穏やかです。

あわせて確認したいのが、業者側が義務を果たしているかどうか。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上、販売状況を報告する義務があります。レインズへの登録義務もあります。報告が一度も来ていない、登録証明書を受け取っていないという場合は、契約違反を理由に解除を検討できる場面です。

②途中でやめたい場合、お金はかかるのか

期間満了まで待てない事情もあります。国土交通省の標準媒介契約約款では、依頼者の都合で契約を解除した場合、不動産会社はそれまでに要した費用の償還を請求できるとされています。

ここで誤解が多いのですが、通常の販売活動にかかる広告費は仲介手数料に含まれるものとして、原則請求できません。請求できるのは、依頼者が特別に依頼した広告の費用や遠方への出張費など、通常の業務範囲を超えた実費です。「解約するなら広告費を全部払ってください」と言われたら、その内訳と、それが特別依頼にあたるものかを書面で確認してください。

もうひとつ注意が必要なのは、専属専任媒介です。この契約では、ご自身で買主を見つけて直接契約すること（自己発見取引）もできません。契約期間中に他社経由や自力で売ってしまうと、違約金相当額を請求されることがあります。「知り合いに売れそう」という話が出てきたら、動く前に必ず契約書を確認してください。

③会社を変える前に、売れない原因を切り分ける

ここが実務上いちばん大事なところです。会社を変えても、原因が価格にあれば結果は変わりません。

判断材料は3つあります。ひとつめは反響数。問い合わせが何件で、内見が何件だったか。大阪市内の中古マンションや戸建ては流通量が多いエリアですから、3か月で問い合わせがほぼゼロというのは、価格が市場から外れているサインであることが多いです。

ふたつめは情報の露出。ポータルサイトに出ているか、他社が紹介できる状態になっているか。ここに問題があれば、これは会社側の課題です。

みっつめは内見後の感想。「思っていたより狭い」「日当たりが」といった具体的な声が集まっているなら、担当者はきちんと動いています。逆に「反応はぼちぼちです」しか返ってこないなら、報告義務の中身が空です。

以前、3か月で内見ゼロだった大阪市内のマンションを引き継いだことがありますが、原因は会社ではなく、間取り図の向きと写真が実際の使い勝手を伝えていなかったことでした。価格を下げる前に直せることは、意外と残っています。

まとめ

媒介契約は最長3か月。合わないと感じたら、まず契約書の期限を見て、報告とレインズ登録がされているかを確認し、売れない原因が価格か販売方法かを切り分ける。この順番で考えれば、感情的な解約トラブルはほぼ避けられます。

なお、違約金の有効性や損害賠償の判断そのものは弁護士の領域です。私たち不動産会社ができるのは、いまの売り方が適正かどうかを正直にお伝えすること。他社に依頼中の物件について、セカンドオピニオンだけのご相談も歓迎しています。

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