ローン残債が売値を上回る家、売れる？
家を売ろうと不動産会社に相談すると、必ず出てくるのが「媒介契約」という書類です。専任、専属専任、一般——名前は聞いたことがあっても、その違いをきちんと説明されないまま契約してしまう方は少なくありません。実はこの選び方ひとつで、売却のスピードや手間、そして納得感が大きく変わります。今回は大阪で売却のお手伝いをしてきた経験をもとに、後悔しない媒介契約の選び方を整理します。
①3つの媒介契約、何が違うのか
宅地建物取引業法では、媒介契約は大きく3種類に分かれます。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる形です。自分で買主を見つけて直接契約すること（自己発見取引）も可能で、自由度が高いのが特徴です。
専任媒介契約は、依頼できる会社を1社に絞る代わりに、会社側に2週間に1回以上の販売状況の報告義務があり、契約から7日以内にレインズ（不動産流通機構のネットワーク）への登録が義務づけられています。自己発見取引は認められています。
専属専任媒介契約はさらに縛りが強く、1社専任に加えて自己発見取引も原則できません。その分、報告は1週間に1回以上、レインズ登録は5日以内と、会社が最も積極的に動く仕組みになっています。
②「一社に絞ると囲い込まれる」は本当か
一般媒介は複数社に頼めるので安心、と考える方が多いのですが、実際は逆に働くこともあります。どの会社も「他社で決まれば手数料はゼロ」になるため、広告費をかけにくく、力の入り方が中途半端になりがちです。
一方で専任・専属専任は、責任の所在がはっきりし、報告義務もあるため、担当者が本気で動きやすい。ただし1社に任せる以上、その会社の販売力と誠実さが結果を左右します。だからこそ、レインズ登録を確認できるか、進捗をきちんと報告してくれるかを見極めることが大切です。
③売主のタイプ別・おすすめの選び方
人気エリアで早期売却が見込める物件や、複数社を比較しながら進めたい方には一般媒介が向きます。逆に、じっくり丁寧に売りたい、窓口を一本化して手間を減らしたいという方には専任媒介が現実的な選択です。専属専任は、会社への信頼が固まっていて、最大限動いてほしいケースに適しています。
まとめると、媒介契約に「絶対の正解」はありません。ご自身の物件と売却の事情に合わせて選ぶことが、遠回りをしない一番の近道です。契約書にサインする前に、遠慮なく担当者へ「なぜこの契約を勧めるのか」を尋ねてみてください。その答え方にこそ、その会社の姿勢が表れます。
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