リノベ向き中古マンション、見極める3つの視点

中古マンションを買ってリノベーションで理想の住まいにしたい、という相談が大阪でも年々増えています。ただ、どんな物件でも思い通りに変えられるわけではありません。見た目や価格だけで選ぶと、いざ工事という段になって「壁が抜けない」「水回りを動かせない」と壁にぶつかることがあります。今日は、リノベ前提で中古マンションを選ぶときに見ていただきたい3つの視点をお伝えします。

①建物の構造で「壁が抜けるか」が決まる
間取りを大きく変えたいなら、まず建物の構造を確認してください。マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるため、室内の間仕切り壁の多くは撤去でき、広いLDKなど自由な間取りに変えやすいのが特徴です。一方、壁式構造は壁そのもので建物を支えるため、抜けない耐力壁が室内に入っていることが多く、間取り変更の自由度が下がります。低層マンションに壁式が多い傾向があります。図面の「構造」の記載や、専有部分の壁が動かせるかを、購入前に確認しておくと安心です。

②配管の位置と方式で水回りの移動が変わる
キッチンや浴室、トイレの位置を動かせるかは、配管で決まります。特に排水管は勾配をとって水を流す必要があるため、水回りを大きく移動すると床を上げる必要が出たり、そもそも移動できないこともあります。また、給排水管が各住戸の床下（専有部分）を通っているか、共用のパイプスペースにまとまっているかでも自由度が変わります。築年数が古い物件は、リノベに合わせて専有部分の配管を新しくできるかも要チェックです。共用部分の配管は管理組合の管轄で個人では動かせない点も、あわせて押さえておきたいところです。

③管理規約と工事のルールを事前に確認する
見落とされがちなのが、管理規約による制約です。マンションによっては、床材の遮音等級（L値）が指定されていて、無垢のフローリングに変えられないケースがあります。水回りの位置変更や、工事の時間帯・搬入ルートにルールがある場合もあります。リノベ工事は管理組合への届出や承認が必要になることが一般的なので、購入前に管理規約と使用細則を必ず取り寄せて確認してください。契約後に「やりたかった工事ができない」と分かっては手遅れです。

まとめ
リノベ向きの中古マンションは、「構造・配管・管理規約」の3点で自由度が決まります。魅力的な物件を見つけたら、リフォーム会社にも早い段階で現地を見てもらい、やりたい工事が実現できるかを購入前に確かめることをおすすめします。私たちも大阪市内で数多くの中古+リノベのご相談をお受けしてきました。判断に迷ったときは、遠慮なくお声がけください。