区分か一棟か、不動産投資の選び方を教えます

「区分マンションと一棟、どちらで始めるべきですか？」

不動産投資を検討されているお客様から、最も多く受ける相談のひとつです。答えを先に言うと「どちらが正解かは人による」。ただ、選び方の基準はあります。実務の現場から、正直にお伝えします。


①区分マンション投資のリアル

区分マンション投資の最大の魅力は、少額から始められる点です。大阪市内（梅田・難波・天王寺周辺）では、中古ワンルームが500万〜2,000万円程度で取引されており、年間利回り5〜7%前後の物件も見つかります。

ただし、必ず押さえておきたいデメリットがあります。

まず「空室リスクの集中」。1室しかなければ、入居者が退去した瞬間に収入がゼロになります。次に「管理組合に意思決定を委ねるしかない」という点。大規模修繕の時期や内容はオーナー個人では決められず、修繕積立金が不足していれば突然の一時金請求も起こり得ます。実際に「購入後1年で100万円の一時金を請求された」という事例を複数見てきました。

さらに、土地持分が小さいため、将来売却しようとしても買い手がつきにくいケースがあります。出口戦略は必ず考えておく必要があります。


②一棟投資のリアル

一棟アパート・マンション投資は、「規模の経済」が働くのが強みです。複数戸あることで、1室の空室が出ても他の家賃収入でカバーできます。また建物全体がオーナーのものなので、リフォームや設備改善を自由に判断できる点も大きなメリットです。

一方で、参入ハードルは高めです。大阪市内では最低でも5,000万〜1億円以上の規模が一般的で、金融機関の融資審査も厳しくなります。年収・勤務先・保有資産といった「属性」が審査の鍵を握ります。

築20〜30年の木造アパートが利回り10%超で出てくることもありますが、その場合は修繕リスクが大きい。表面利回りではなく、空室損失・維持費・修繕費を含めた「実質利回り」で7〜8%以上確保できるかどうかを判断基準にしてください。


③どちらを選ぶべきか、3つの判断基準

私がよくお伝えするのは、以下の3点で判断することです。

【自己資金が1,000万円未満】→ まずは区分で経験を積む
区分投資で、空室対応・管理会社との関係・確定申告の流れを体感してから、一棟への移行を検討するのが成功率の高いルートです。

【融資を複数組める属性がある】→ 一棟で規模を拡大する
年収700万円以上・勤続年数・金融資産がある方なら、一棟から始めることで早期に規模を拡大できます。

【出口（売却・相続）を重視する】→ 一棟が有利
土地値が反映されやすい一棟は、将来的な売却や相続での評価上も有利に働くケースが多いです。


まとめ

区分か一棟かの選択に「絶対の正解」はありません。大切なのは、自己資金・融資力・リスク許容度・出口戦略を整理したうえで選ぶことです。「高利回りだから」「手軽だから」という表面的な理由だけで選ぶと、後悔するケースも少なくありません。

不動産投資に関するご相談は、お気軽にどうぞ。入口から出口まで、実務経験に基づいてご一緒に考えます。