不動産投資で騙されて物件購入をしてしまうパターンとその後
不動産投資を検討しているとき、物件情報に「利回り〇〇%」と書いてあるのを見て、「お、これは良さそう！」と飛びついた経験はないでしょうか。でも実は、利回りには種類があって、その数字だけを見て判断すると、あとで「こんなはずじゃなかった」となりかねません。
今回は、不動産投資の基礎中の基礎でありながら、意外と正確に理解されていない「利回りの種類と計算方法」について解説します。
①表面利回りとは？
表面利回り（グロス利回りとも呼ばれます）は、不動産情報サイトでよく見かける数字です。計算式はシンプルです。
表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
たとえば、購入価格2,000万円の物件で年間家賃収入が200万円なら、表面利回りは10%。
ただし、ここには大きな落とし穴があります。この計算には空室リスク、管理費、修繕費、固定資産税などの経費がまったく含まれていません。「満室想定」で計算しているケースがほとんどで、実態と大きくかけ離れることがあります。
②実質利回りとは？
実質利回り（ネット利回り）は、諸経費を差し引いた実態に近い数字です。
実質利回り＝（年間家賃収入 − 年間経費） ÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸費用） × 100
年間経費には、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・管理委託費などが含まれます。購入諸費用には、仲介手数料・登記費用・不動産取得税なども加えます。
同じ物件でも、実質利回りは表面利回りより2〜3%程度低くなることが一般的です。「表面10%」が「実質7%」になることはよくある話です。
③NOIとは？キャッシュフロー重視の考え方
投資の世界でよく使われるNOI（Net Operating Income：純営業収益）は、ローン返済前の純粋な収益力を示す指標です。
NOI＝年間家賃収入 − 空室損失 − 運営経費
ここでのポイントは「空室損失を想定に含める」こと。大阪市内の平均空室率はエリアや物件種別によりますが、5〜10%程度を見込むのが現実的です。
NOIをもとに計算するNOI利回りは、金融機関が収益物件の融資審査で使う指標でもあります。つまり、この数字が低いと融資が通りにくくなります。
まとめ：利回りは「どの種類か」を必ず確認する
不動産会社が提示する「利回り〇〇%」は、多くの場合、表面利回りです。投資判断をするときは、必ず実質利回りやNOIに換算して考えてください。
私自身、お客様の投資相談を受ける際は、必ずこの3つの数字を一緒に確認します。「良い数字に見えるけど、経費を引いたら手残りがほぼゼロだった」という物件も少なくありません。
数字の裏側を読む力が、不動産投資の成否を大きく左右します。ご不明な点があれば、ぜひ一度ご相談ください。
