不動産投資の確定申告、経費で落とせるもの落とせないもの

不動産投資を始めた方から「どこまで経費にできるのか分からない」というご相談をよくいただきます。経費計上を正しく理解しているかどうかで、手元に残るお金は大きく変わります。今日は大阪で投資物件を扱う立場から、確定申告と経費のポイントを整理します。

①経費にできるもの・できないもの

家賃収入から差し引ける主な経費は、固定資産税・都市計画税、管理会社への委託費、修繕費、損害保険料、ローンの利息部分、減価償却費、そして税理士報酬などです。特に見落とされやすいのが減価償却費で、建物部分を法定耐用年数（RC造なら47年）で按分して毎年費用計上できます。実際に現金が出ていかないのに経費になるため、キャッシュフローを支える重要な要素です。

一方、経費にできないものもあります。ローン返済のうち元金部分は経費になりません（利息のみが対象です）。また、土地は減価償却の対象外です。自宅と兼用の費用や、投資と無関係な支出を混ぜると、税務署から否認されるリスクがあります。

②「不動産所得」と損益通算

不動産所得が赤字になった場合、給与所得などと損益通算できるのが不動産投資の特徴です。ただし、土地取得のための借入金利子に対応する赤字部分は損益通算の対象外（租税特別措置法41条の4）という制限があります。「赤字だから全部給与と相殺できる」と単純に考えると計算がずれるので注意が必要です。

③記帳と申告の実務

青色申告を選べば、事業的規模（おおむね5棟10室以上）なら最大65万円の特別控除が受けられます。規模に満たない場合でも10万円控除は使えます。日頃から領収書を整理し、収支を記帳しておくことが、いざ申告のときに慌てない一番の近道です。

まとめ

経費計上は「グレーな支出を無理に落とす」ことではなく、「認められる経費を漏れなく正しく計上する」ことが本質です。判断に迷う項目は自己判断せず、税理士に確認することをおすすめします。私たちも物件のご紹介だけでなく、信頼できる専門家との連携でオーナー様の運用をお手伝いしています。