46【不動産投資】FIRE大家FPの動画12分「管理会社と保証会社」
FIREしたFPが解説「不動産投資 新築か中古か
不動産投資は物件を選んで買うだけです。でも、物件の選び方と資金調達が悩ましいです。どちらとも環境は厳しくなっていますが投資家の意識が追い付いていない場合が多いです。首都圏のワンルームに代表される「新築」と一般の「中古」を比較するポイントを紹介しています。なんにしても勉強＆決断です。参考にどうぞ。
不動産投資を始めると、
かなり早い段階で出てくるのが、
「新築がいいのか」
「中古・築古がいいのか」
という話です。
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ネットやSNSを見ても、
・新築派
・中古派
・築古再生派
いろんな人がいます。
なので、
「結局どっちが正解なの？」
となりやすい。
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ただ、
実際には、
「どちらが正解か」
ではなく、
「自分にどちらが合っているか」
のほうが大事だと思っています。
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今回の動画では、
新築ワンルームと、
中古・築古物件を比較しながら、
それぞれ向いている人の特徴を整理しています。
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■ 新築が合いやすい人
まず、
新築ワンルーム。
これは、
「不動産投資をシンプルに始めたい」
人には合う場合があります。
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①手元資金がない・使いたくない
新築系は、
フルローンや、
諸費用込みに近い形で進むケースもあります。
なので、
「現金をあまり減らしたくない」
人には合いやすい。
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逆に、
ある程度現金を使って、
CFを重視したい人だと、
少し物足りなく感じることもあります。
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②早期リタイアまでは考えない
新築ワンルームは、
・節税
・資産形成
・半強制貯蓄
に近い感覚で持つ人も多い。
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なので、
「まずは会社員を続けながら」
という人には入りやすい。
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③節税したい
これはかなり大きい。
特に最初は、
減価償却などで、
税金面のメリットが出るケースもあります。
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もちろん、
制度変更や、
出口戦略も大事ですが、
「最初の入口」
として興味を持つ人は多い。
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④ほったらかしがいい
ここはかなり重要。
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中古・築古になると、
・修繕
・募集
・設備
・管理会社
など、
実務が増えます。
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一方で、
新築は、
・設備保証
・家賃保証
・管理委託
などが整っているケースもある。
なので、
「忙しい会社員」
には合うことがあります。
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⑤背中を押してほしい
これ、
意外と大事です（笑）
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不動産投資って、
最初はかなり怖い。
・借金
・空室
・金利
・失敗
みんな不安。
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新築系は、
営業担当が、
・融資
・手続き
・シミュレーション
まで、
かなり伴走してくれることがあります。
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なので、
「まず一歩踏み出したい」
人には向く面があります。
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逆に、
全部自分で判断したい人だと、
営業スタイルを窮屈に感じることもあります。
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⑥借入ができる属性（普通）
ここも大きい。
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新築ワンルームは、
・上場企業勤務
・公務員
・年収安定
など、
属性重視で融資が出やすい面があります。
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逆に、
自営業や、
属性が弱い場合は、
そもそも進みにくいケースもあります。
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■ 中古・築古が合いやすい人
一方で、
中古・築古は、
かなり「実務寄り」です。
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①ある程度の手元資金がある
中古・築古は、
・修繕
・空室
・リフォーム
など、
現金を使う場面が増える。
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なので、
「現金余力」
はかなり大事です。
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②早期リタイアも視野に入れたい
中古・築古は、
うまく回ると、
CFが強くなることがあります。
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なので、
・家賃収入
・CF
・規模拡大
を意識する人には向くケースもあります。
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③節税したい
築古系は、
減価償却が大きく取れるケースもあります。
なので、
所得が高い人には、
相性が良いこともあります。
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④きちんと管理できる
ここはかなり重要。
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中古・築古は、
・管理会社
・修繕
・入居者
・募集条件
など、
細かい判断が増える。
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なので、
「任せっぱなし」
だと、
うまくいかないこともあります。
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⑤自分で決断できる
中古・築古は、
物件ごとの差がかなり大きい。
なので、
最後は、
「自分で決める力」
が必要になります。
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⑥借入ができる属性（高め）
中古・築古は、
銀行側も、
かなり見る。
・属性
・資産背景
・経験
など。
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なので、
ある程度、
実績や信用が必要になるケースもあります。
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⑦保証なし
ここも現実。
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新築のように、
・設備保証
・家賃保証
が無いケースも多い。
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なので、
トラブル込みで考える必要があります。
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⑧物件は奪い合い
良い中古物件は、
かなり早い。
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実際、
・現金買い
・業者
・ベテラン投資家
との競争になります。
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なので、
「落ち着いてゆっくり検討」
が難しいこともあります。
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⑨減価償却が大きい
築古は、
ここが特徴。
ただし、
税金だけで買うと危険。
最終的には、
・立地
・CF
・出口
が大事です。
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結局、
不動産投資って、
「どちらが正解か」
ではなく、
「自分の性格・人生に合うか」
が大事なんだと思います。
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僕自身は、
中古・築古も、
区分も、
家賃改定も、
かなり実務寄りでやっています。
ただ、
全員に同じ方法を勧める気はありません。
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大事なのは、
・年収
・家族構成
・年齢
・性格
・使える時間
・ストレス耐性
まで含めて考えること。
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不動産投資は、
「誰かの正解」
より、
「自分に合うか」
のほうが大事なのかもしれません。
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