競売の売却基準価額と買受可能価額と買受申出保証額

2020年10月19日公開 / 2021年2月26日更新

テーマ：不動産投資

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：任意売却、不動産相続手続き、住宅ローン固定金利

売却基準価額と買受可能価額

競売物件では売却基準価額と買受可能価額という2つの異なる価格があります。
この2つの違いがよくわからないという方も多いと思います。
また、買受申出保証額というのもあります。
それぞれ説明していきます。

売却基準価額

売却基準価額とは、不動産鑑定士によって評価された金額を基に、裁判所が競売不動産の価値を決めたものです。
土地部分は近隣の公示地価などから、建物部分は建物再調達価格（同等の建物を建築する場合に要する建築費）などから建物の経過年数による残価などを考慮して決めています。
一般的に売りに出されている物件より競売物件は少し難しい手続きがあったり、建物の内部を見れない等のリスクもあるので減価した係数を踏まえて売却基準価額を決定しています。
よって、基本的には一般に売りに出ている物件より割安に設定されています。

買受可能価額

買受可能価額は売却基準価額の8割となります。
この金額以上で入札して落札出来たらその金額で購入できます。
要するに入札開始可能な最低の金額です。

但し、入札する前に「買受申出保証額」という保証金を裁判所に納付しないと入札できません。

買受申出保証額

入札する際には買受申出保証金を収めなければなりません。
この金額は売却基準価額の20％となります。
これは売買契約の手付金の意味合いと似てます。
最高金額で落札した後で「やっぱりやめます」となった場合、買受申出保証金は返金されません。
いい加減な入札をされると債権回収も遅くなるし余計な費用もかかります。
よって、落札したのに期日までに代金納付（残金）をしないと買受申出保証額は返金されません。
また、一般の不動産売買契約の様に、銀行からお金を借りられないからやめるので手付金（買受申出保証額）を返してほしいというのも出来ません。

まとめ

買受可能価額以上で入札して落札できればその金額で競売物件を購入できます。
先に買受申出保証額を入金してるので落札金額から買受申出保証額を差し引いた代金を期日までに納付すれば完了です。
（落札した物件に占有者などがいる場合は別途手続きが必要になります。また、印紙、切手代など細かな金額は別途必要になります。）

売却基準価額＝不動産鑑定士によって評価された競売不動産の価額

買受可能価額＝入札できる最低の額

買受申出保証額＝売却基準価額の20％

例えば、
売却基準価額1000万円の場合
買受可能価額800万円
買受申出保証額200万円となります。

この物件を900万円で入札し落札した場合、200万円は先に支払っているので残りの代金700万円を納付したらOKということになります。