専任・専属専任・一般、どの媒介契約が得？

不動産を売却しようとしたとき、必ず直面するのが「媒介契約」の選択です。専任媒介、専属専任媒介、一般媒介――3種類あることは知っていても、それぞれの違いをきちんと理解している方は意外と少ないのが実情です。今回は、実務の現場から見たそれぞれの特徴と、どのケースでどれを選ぶべきかをお伝えします。

①3種類の媒介契約、何が違うの？

まず基本的な違いから整理しましょう。

【一般媒介契約】
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。自分で買い主を見つけて直接売却することも可能です。ただし、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務はなく、業者からの活動報告義務もありません。

【専任媒介契約】
1社のみに依頼する契約です。ただし、自分で買い主を見つけた場合は直接取引が可能です。契約後7日以内にレインズへの登録が必要で、2週間に1回以上の活動報告が義務付けられています。契約期間は最長3ヶ月です。

【専属専任媒介契約】
1社のみに依頼し、自分で買い主を見つけた場合も必ずその会社を通さなければなりません。レインズへの登録は5日以内、1週間に1回以上の報告義務があり、3種類の中で最も業者の義務が厳しい契約です。

②どのケースでどれを選ぶべきか

「複数の会社に頼んだ方が、たくさんの人に見てもらえるから有利」と考える方が多いですが、一概にそうとは言えません。

一般媒介は、知名度が高く競争力のある物件や、売り急がない余裕がある場合に向いています。しかし、複数の会社が動くと、どの会社も「他社が決めるかもしれない」という意識が働き、積極的に動いてもらえないことがあります。いわゆる「薄い動き」になるリスクがある点は覚えておいてください。

専任媒介・専属専任媒介は、1社に絞る分、担当者が本腰を入れて動いてくれる可能性が高まります。また、レインズへの登録義務があるため、情報が広く流通しやすいというメリットもあります。

私が現場でよく見るパターンとして、一般媒介で複数社に依頼したものの、なかなか売れず「塩漬け」になってしまう物件があります。一方、信頼できる1社に絞って専任媒介にしたことで、スムーズに成約できた事例も多いです。

③「囲い込み」には注意が必要

専任媒介・専属専任媒介の注意点として「囲い込み」があります。これは、業者が自社で買い主も見つけることで両手仲介（売り主と買い主の両方から仲介手数料を得ること）を狙い、他社からの紹介を断ってしまうケースです。

これを防ぐには、レインズの登録状況を自身でも確認すること、他社から問い合わせが来ているかどうかを定期的に聞くこと、そして契約後の活動報告の内容をしっかり確認することが重要です。

まとめ

媒介契約の選択に正解はありませんが、大切なのは「担当者が信頼できるか」です。どの種類を選ぶかより、誰に任せるかの方が結果に大きく影響します。媒介契約を結ぶ前に、複数社の担当者と面談し、活動計画や戦略についてしっかり確認することをお勧めします。

ご売却をお考えの方、迷われている方はいつでもご相談ください。