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コラム

行方不明の借主 契約を解除したい!

賃貸借契約の注意点。

2018年7月2日 / 2018年9月13日更新

家主の責任 行方不明の借主と迷惑行為を繰り返す借主

 
●借主が行方不明、どうすれば?

賃貸業の経営において、賃料の滞納以上に困るのが借主の行方不明です。
借主が、賃料を滞納したまま行方不明になっても、賃貸借契約が継続している限り、借主に対し貸主の債務は残ります。その債務を免れるには、債務不履行を理由に行方不明の借主に対し、契約解除の手続きが必要です。

しかし、契約解除の意志が借主に到達していないと法的効力は生じません。

また、契約が有効に解除されていても法的手段を得ず勝手に部屋に立ち入ったり、残置物を処分することは「自力救済」に該当し禁止されています。

したがって、
①公示送達申し出後
②解除明渡訴訟の提起
③判決を受け、強制執行の流れとなります。

私も一度だけ借主が行方不明になりましたが、残置物がなく、借主が契約解除を明記した書面と詫び状を置いていたので、連帯保証人の協力もあり無事解決しました。(いわゆる、夜逃げ)


●迷惑行為を繰り返す借主、家主の責任は?

家主は、使用収益できる建物を提供する義務を負っています。
つまり借主が平穏に通常の生活を営むことができる環境を、提供する義務を負っていることになります。

たとえば迷惑行為を繰り返す当該入居者に対しては、その行為を止めるよう注意する義務があります。家主が注意もせずなんら対応をしない場合、被害を受けている入居者は家主に対して、債務不履行に基づく契約解除及び損害賠償の請求が出来ると考えられます。

しかし、家主が注意・改善命令等の出来る限りの義務を果たしている場合、債務不履行があるとまでは言えず、損害賠償請求も出来ないと考えられます。

この場合、迷惑行為者本人に対して損害賠償請求をするしかありません。

ただし、実際は現実的な解決方法ではなく、「引越し」を選択される方がほとんどです。時間も費用も掛かり、悔しいですが、今以上のトラブルに発展しない前に「逃げるが勝ち」です。しかしこれが持家・所有マンションだったら・・・。

「引越し」以外の解決策は、「戦うか」・「我慢するか」の選択となりそうです。


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