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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

「重要事項の説明」 その方法とと時期と場所 そして「秘密を守る義務」

不動産は奥深い。

2018年6月14日 / 2018年9月13日更新

重要事項説明 方法、時期、場所 そして正当な事由


●説明の方法

説明は、宅建士が重要事項説明書を交付して説明をします。
つまり交付と説明は同時にという意味です。説明をしたことの責任を明確にするために、宅建士は、重要事項説明書に記名押印します。
また、宅建士は、重要事項の説明をする際、宅建士証を提示します。この宅建士証の提示義務に違反すると罰則があります。

●説明の時期

説明の時期は、契約が成立するまでの間(契約成立前)となります。重要事項説明の趣旨からすれば当然だと思います。

●説明の場所

説明の場所は、特に制限はありません。宅地建物取引業者の事務所でなくても問題はありません。契約自体がどこで行われるか決まらない以上、その前に行なう重要事項説明の場所に制限は設けられないとの考えです。

正当な事由


●宅地建物取引業法第45条には、業者に対して「秘密を守る義務」を課せています。

不動産という重要な財産を取扱う業者は、顧客の財産や家庭に関する秘密を知る機会が多いため、業務上知り得た秘密を「正当な理由」なく、他に漏らしてはならないということです。

また、この義務は宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、宅建士・従業者についても同様となります。

むしろ、顧客と直接接触する、取引士や従業者こそ、秘密を知り得る機会も多く、この守秘義務を順守する重い責任があると言えます。
守秘義務をおろそかにすることは、業法違反になると同時に、顧客の信頼を決定的に失うことになります。

●道義的、業務的な義務というより、社会人としての最低限のマナーかもしれません。

なお、宅地建物取引業法第47条第1号には、「重要な事項の告知」を業者に義務付けていますが、この「重要な事項の告知」は、ときに他の依頼者の秘密を漏らす場合もあります。(注1)

(注1)「重要な事項の告知」とは、物件に対する重要事項説明の他に、取引するか否かの判断に大きな影響を与える事項。

この場合の「重要な事項の告知」は、宅地建物取引業法第45条の「正当な理由」の一つとされ、守秘義務違反にはあたらないと考えられています。

業務上で知り得た秘密等は、その場限りとして「見ざる」「言わざる」「聞かざる」の対応がトラブル防止の一番の方法だと思います。



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