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プロのコラム一覧

プロが執筆するコラムを新着順でご紹介します。

宮本裕文

宮本裕文プロ

「売買契約」 決済時の各種精算金

売買契約の注意点。 2018-07-23

 精算金  ●取引完了 決済時の精算金とは 決済時には、残代金だけでなく売買契約の内容に応じて諸費用の精算が必要となる場合があります。 精算が必要なものについては、事前に計算書等を作成して、金額を当事者に連絡しておく必要があります。 ●精算金が発生する主なケースは。 ①実測清算の場合の差額 実測精算を行う必要のある場合は、決済日当日に実測図と境界確認書を買...

小野智俊

小野智俊プロ

保険の切り替えの話し

2018-07-22

 『保険を切り替えませんか?切り替えると保障内容も良くなって良いですよ!』など言われて、担当の方に転換を勧められたことはありませんか?    けど少し待ってください!   切り替え(転換)とは、実際には"解約"なんです!  今入っている保険の解約返戻金を元に新しく切り替える保険の為の資金に当てるので、今入っている保険の予定利率が減ったものに切り替えることになってしまい、実際には...

菊池捷男

菊池捷男プロ

一 将の能にして・・・⑤ 大廈の材は一丘の木にあらず

歴史と偉人と言葉に学ぶ 2018-07-22

大廈の材は一丘の木にあらず  これは「孫子」の言葉ではありません。  意味は、大きい建物の材木は、そのあたりの山から採れる木ではないというものですが、ここから転じて、大きな事業を行う者は、広い世界から有能な人材を集めなければならないという意味になります。  楚漢の戦いの中で見いだすことができる大廈の材は、劉邦側には、張良、韓信、陳平、蕭何、後で出てくる夏侯嬰など多数いましたが、...

宮本裕文

宮本裕文プロ

賃貸住宅 共有部分の修理費は?

私の不動産コンサルタントに対する想い。 2018-07-22

 賃料と対価と使用範囲  ●賃料の対価とは 建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価として借主から貸主に対して支払われる金員をいいます。 この場合、賃貸借の目的は建物ですが、借主は当該建物の使用に必要な範囲でその敷地を利用できる権利を有しています。したがって、賃料には建物自体の使用対価のほか、その敷地の使用対価も含まれると解釈されています。 ただし「建物の使用に必...

大中英嗣

大中英嗣プロ

カルトナージュで作るランプシェード

フレンチメゾンデコール岡山県事務局 2018-07-21

せとうち花倶楽部では、趣味を生かして資格を取得し、より多くの方々に手作りの楽しさを伝えて下さる方々を応援しております。通常のお教室・サロンでは数年かけて資格を取得して頂くカリキュラムを、指導者を育成する資格をお持ちの本部講師に直接事務局にてご指導頂き、最も短期間で資格を取得して頂ける岡山県事務局ならではの特別講座です。また、資格取得後には、資格取得者のみがご受講頂ける技術アップ講座も随時開催...

菊池捷男

菊池捷男プロ

一 将の能にして・・・④ 勝因と敗因

歴史と偉人と言葉に学ぶ 2018-07-21

4 勝因と敗因  楚漢の戦いの勝因、敗因は何であったのか?  「将の能にして、君の御せざる者は勝つ」とは、孫武(紀元前六世紀の人)の著書「孫子」の教えの一つです。  その意味は、戦争における将には、有能な者を使い、君主は、将のすることを制約しなければ勝つ、ということです。  この教えを、楚漢の戦いに適用してみますと、劉邦についた将は、能力の高い者が多く、劉邦は、彼らを何ら...

宮本裕文

宮本裕文プロ

「敷金」の通説は?

賃貸借契約の注意点。 2018-07-21

 借主は、敷金返還請求権と賃料債務の相殺ができるか?  ●敷金、その通説 借主が、「賃料の2ヶ月分を敷金として預けているので、2ヶ月間は賃料の支払に応じない」などと主張することはできません。 敷金については、通説や今までの判例によりその性質を判断しますが、一般的には、借主の賃料の支払い、その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に交付する金員とみなされています。 契...

小川信行

小川信行プロ

建築基準法の耐震基準

限界耐力計算 2018-07-20

建築基準法の第1条に、「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」と、あります。 それでは、建築基準法による最低の耐震基準とは、どんなものでしょうか?  仕様規定の耐震基準  国が最低基準を決めているわけですが、その決め方には二通りあります。 その一つが仕様規定で、具体的な...

磯﨑慎一

磯﨑慎一プロ

浸水災害で被災された方々へ。 想いよ届け!!

災害復旧 2018-07-20

こんにちは! 株式会社サンオリエントの磯崎です!! 今回の浸水災害で被災された方々におかれましては、心よりお見舞い申し上げます。 災害から一週間が経ち、徐々に被害の状況や深刻さも明らかになってきました。 それと、雨が上がったかと思ったら途端に襲ってきたうだるような暑さ・・・ なんともしがたい過酷な状況が続いていますが、ボランティアの方々や、自衛隊をはじめとした支援のプロ...

菊池捷男

菊池捷男プロ

一 将の能にして・・・③ 垓下の戦い

歴史と偉人と言葉に学ぶ 2018-07-20

3 垓下の戦い  やがて、舞台は、項羽と劉邦の最後の戦いになった、垓下の戦いに移ります。  項羽が率いる楚軍は、劉邦が率いる漢軍を、鎧袖一触で破り、激しく追撃します。 漢の軍勢は逃げに逃げていきます。  やがて、四分五裂になったまま、垓下にまで落ちていくのです。  項羽は、今度こそは劉邦軍を追い詰めたと考えるのですが、なんぞ知らん、項羽が劉邦を追い詰めたと思った垓下こそ...

平松幹夫

平松幹夫プロ

マナーうんちく話1703《他人事ではない災害!日頃のコミュニケーションを大切に》

日常生活におけるマナー 2018-07-20

四季が明確に分かれ、その移り変りがとても美しい日本は、世界中の人が羨ましがるところです。 加えて南北に細長くて、国土の7割以上を山で覆われているので、いにしえより自然と共生してきたのも大きな特徴です。 計り知れないくらい自然の恩恵を受けてきたのは紛れもない事実です。 しかし日本は世界屈指の「地震大国」でもあります。 くり返し発生する地震、津波、大雪、豪雨、台風等に悩まされ...

宮本裕文

宮本裕文プロ

税金 収益 負担と分担 その方法

私の不動産コンサルタントに対する想い。 2018-07-20

 負担と分担  ●売買 決済時の精算 (公租・公課・収益) 公租・公課とは、固定資産税、都市計画税等の土地建物に課せられる税金です。固定資産税、都市計画税はその年の1月1日現在の登記名義人に対して課税されます。 よって、年の途中で売買により所有者が替わっても、その年の分については既に売主に課税されており、買主に課税されるのは翌年からとなります。 しかし、売主と買主との...

大中英嗣

大中英嗣プロ

お花たちに癒されて…ガラス小物セミナー

レカンフラワー岡山県事務局 2018-07-19

本日のセミナー☆ レカンフラワー『ガラス小物のセミナー』 今日は、レカンフラワー・フロレゾンインストラクターの方々のステップアップ講座をせとうち花倶楽部にて開催しております。まだまだ被災地におられる方々、被害にあわれた方々の事を思うと居た堪れない気持ちになりますが、一日も早い復興を心から願い、お見舞い申しあげます。 今日は可愛いお花たちに癒される…そんなセミナーを開催しておりま...

菊池捷男

菊池捷男プロ

一 将の能にして・・・②張良、韓信、陳平、蕭何

歴史と偉人と言葉に学ぶ 2018-07-19

 次に韓信がいます。  彼は軍事の天才です。 故事成語にまでなった背水の陣を敷くなど、それまでの常識を覆すような戦術も編み出します。 韓信は、元は項羽軍にいた人物で、項羽が亜父と敬称する范増から、その才能を認められるのですが、范増が項羽に韓信を重用するか、重用しないのなら殺すように諫言しましたが、項羽がこれを聞き入れなかったことから命拾いをし、劉邦の陣へ走っていった人物です。 ...

宮本裕文

宮本裕文プロ

申込証拠金の取扱い

不動産のトラブルいろいろ。 2018-07-19

 申込証拠金  ●申込証拠金の性質 申込証拠金とは不動産取引において、購入希望者がその順位確保や自らの意思表示の為、契約前に売主や代理、媒介業者に対して交付する金銭のことをいいます。 通常は5万円~10万円程度だと思います。 交付後に購入希望者が、この意思表示を撤回し、交渉を打ち切った場合は特別の合意がない限り、返還請求により、売主や代理、媒介業者は申込証拠金の返還義...

菊池捷男

菊池捷男プロ

一 将の能にして、君の御せざる者は勝つ① 楚漢の戦い

歴史と偉人と言葉に学ぶ 2018-07-18

これまで書いて来た「孫子」に関するコラムを、整理しました。 いずれ一冊の本にし、その第一章とするつもりです。 これにより、過去に書いた「孫子」に関するコラムは、非公開としました。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 一 将の能にして、君の御せざる者は勝つ 1 楚漢の戦い 紀元前200年より少し前の頃、中華の大陸に、楚漢の戦い(...

宮本裕文

宮本裕文プロ

仲介手数料を支払いたくない! 業者から紹介された相手方と直接取引?

私の不動産コンサルタントに対する想い。 2018-07-18

 直接取引  ●紹介した業者を排除した直接契約 直接取引と仲介手数料の請求権 仲介手数料に関する媒介業者とのトラブルのうち、依頼者が仲介手数料の支払を免れようとして、業者から紹介された相手方と、その業者を排除して直接契約を成立させるケースがあります。 直接取引には、 ①媒介契約を解除して取引するケースと、 ②媒介契約を解除しないで取引するケースがあります。 ...

津谷良

津谷良プロ

入れ歯の目的は・難症例に思うこと

入れ歯 2018-07-18

皆さん、こんにちは!いかがお過ごしですか? 津谷歯科医院 院長の津谷 良です。 入れ歯の目的は  1) 食べるため  2) 審美、顔の形を整えて若々しくするため  3) 話し易くするため  4) 噛む事で体の安定性を整えるため まだまだ沢山の目的が.あるでしょう。 また患者さんにとって様々な希望があると思います。 でも入れ歯を作ったが、あまり上手く噛めない。...

平松幹夫

平松幹夫プロ

マナーうんちく話1702《そろそろ土用丑の日。うな重の美味しさをどう表現する?》

和食テーブルマナー 2018-07-17

炎暑、猛暑、酷暑、どの言葉も当てはまる日々ですが、そんな中期待したい食べ物があります。 江戸っ子は特に初物を好んで食し「初鰹」はその代表格ですが、初夏の「初鰹」と対比させた野菜は「初茄子」です。 つまり初物の魚は「カツオ」で野菜は「ナス」だったようですが、茄子は江戸っ子にも特に人気が高く、豆腐の田楽より茄子の田楽のほうがよく売れたとか・・・。 さらに「冷ややっこ」も欠かせま...

宮本裕文

宮本裕文プロ

「インスペクション」 建物状況調査とは?

契約の意味と意義とは。 2018-07-17

 インスペクション 施行日 平成30年4月1日  ●インスペクションとは    「建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を、目視・計測等により専門業者が有料にて調査すること」 既存建物取引時に、買主は、その住宅の質に不安を抱えていることがあります。一方で、既存建物は個人間で売買されることが多く、一般消費者である売主に専門的な情報提供や瑕疵...

宮本裕文

宮本裕文プロ

「自分の物には名前を書きましょう!

ちょっと一息しませんか。 2018-07-16

 明認方法  ちょっと一息しませんか ●おもしろい判例 先日、テレビで立木の所有権譲渡に関して、裁判所の判断を紹介していました。とても古い法律で、立木の所有権譲渡のみ適用されるとのことですが。(最初から観ていなかったので、間違いがあればご容赦ください。) (事例) 立木の所有者Aさんは、同じ日に二人の人に立木を譲渡しました。(実際にはありえない行為ですが) B...

宮本裕文

宮本裕文プロ

争わないが勝ち? 無い袖は振れない

私の不動産コンサルタントに対する想い。 2018-07-15

 判決の確定。  ●無い袖は振れない 「無い袖は振れない」それが現実です。 判決の確定、または和解、調停が成立すれば当事者間の権利や義務関係には一応の決着がつけられます。その判決や和解・調停の調書の通り義務が履行されれば、権利の実現となり真の解決となります。 しかし、義務者が履行しない場合も多々あり強制的に権利の実現を図る為に、強制執行が存在するわけです。 ...

大中英嗣

大中英嗣プロ

夏休みイベント~手作り体験会も開催

手作り体験会 2018-07-14

被災地におられる方々、被害にあわれた方々の一日も早い復興を心から願い、お見舞い申しあげます。 今何が自分に出来るのか…岡山を元気に…   今年は、災害が多いですね…今まであまり身近に感じることがなかった岡山県にも、災害が訪れました。被災地におられる方々、被害にあわれた方々の一日も早い復興を心から願い、少しでも元気を届ける事が出来れば…と考え、私たちに出来ることを…と会場に被災地の方々に向け...

平松幹夫

平松幹夫プロ

マナーうんちく話1701《蓮始開(はすはじめてひらく)》

歳時記のマナー 2018-07-14

夏空が広がり、夏の風が遠慮なしに熱気を運んできて猛暑日になっている地域がふえてきました。 くれぐれもご自愛ください。 汗ばむ季節になると、そうでなくとも身も心も疲れ気味になりますが、時には気分転換が必要かもしれませんね。 暦の上では「蓮始開」頃です。 蓮の花が初めて開く頃という意味ですが、蓮の花の美しさは楊貴妃の美しさに例えられるほどです。 加えて「泥より出でて、泥に染...

小川信行

小川信行プロ

床上浸水した家はどうしたらよいか

耐震診断 2018-07-14

このたびの西日本豪雨により被災された方々に、謹んでお見舞い申し上げます。 13日午前11時現在で、岡山県内の床上浸水の被害建物は5,100棟と発表がありました。 この数字には、倉敷市は一部しか入っていないということなので、実際は倍以上になるのではないでしょうか。 床上浸水または床下浸水した場合、床下基礎部分の水や泥の除去および消毒と乾燥が必要です。 床上浸水の場合は、それに加...

宮本裕文

宮本裕文プロ

既存不適格建築物の売買

売買契約の注意点。 2018-07-14

 違反建築物なのか?  ●既存不適格建築物とは 建築基準法の施行又は適用の際、現に存在する建築物又は、現に工事中の建築物で、施行後の規定に適合しない部分を有する建築物をいいます。 ただし、違反建築物としては扱われません! 例えば、都市計画区域外にあった建物が都市計画区域内に編入されたことにより、建築基準法の「集団規定」に適合しない場合でも、それをもって違反建築物とはな...

宮本裕文

宮本裕文プロ

事業用の賃貸物件では通常の損耗まで原状回復する特約が認められることがあります。

ちょっと一息しませんか。 2018-07-13

 オフィスビルのテナント契約と原状回復  ちょっと一息しませんか ●事業用賃貸物件の原状回復 一般的に、オフィスビルの賃貸借においては、契約の終了後、新たな借主に賃貸する必要から、借主に賃貸物件のクロスや床板、照明器具、また場合によっては天井を塗り替えることまで原状回復義務とする特約が認められるケースがあります。 オフィスビルの原状回復費用の額は、借主の建物使用方法に...

大中英嗣

大中英嗣プロ

クレイクチュール「アヴァンセカリキュラム講座」岡山開講決定!

クレイクチュール岡山県事務局 2018-07-12

クレイクチュール「アヴァンセカリキュラム講座」岡山開講決定! 『アヴァンセカリキュラム講座』 クレイクチュールインストラクターの皆様のための全8回カリキュラム クレイクチュールが開講されてから2年半。インストラクター資格を取得頂いた方々に、基本カリキュラムには盛り込めなかったちょっとした高度なテクニックや、セミナーだけでは伝えきれない知識、クレイクチュールのさらなる楽しさを、上...

宮本裕文

宮本裕文プロ

賃料の額と支払方法 賃料の増減請求

賃貸借契約の注意点。 2018-07-12

 賃料  ●賃料の額と支払方法 ①賃料の額は、当事者の合意により定められます。そして支払時期は民法によれば、「毎月末までに、その月の賃料を貸主に持参して支払う」とされています。 しかし、実務においては特約を定め、「毎月末までに翌月分の賃料を支払う」とされるケースが一般的で、支払方法も振込みによるものが多いと思います。 ②賃料について、契約締結時あるいは解除時において、...

大中英嗣

大中英嗣プロ

エレガンスボード・ウエルカムボード制作

シルエットアート岡山県事務局 2018-07-11

今日の岡山はとても暑い一日となりました。 梅雨明けした岡山ですが、被災地におられる方々、被害にあわれた方々を思うと、居た堪れない気持ちでいっぱいになります。被災された方々の一日も早い復興を心から願い、お見舞い申しあげます。 本日のせとうち花倶楽部は、シルエットアートセミナーを開催しております。 大変な中、お越し下さった皆様方に感謝です。皆様の元気なお姿を拝見し、安堵いたしました...

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