133【家賃改定】通知時期について 動画12分
178【不動産投資】家賃値上げ交渉と設備交換 オーナーはどう判断する？
家賃改定交渉をしていると、
入居者から
「設備を交換して欲しい」
という話が出ることがあります。
---
例えば、
* ウォシュレットを付けて欲しい
* 水栓を交換して欲しい
* ドアノブを直して欲しい
* 給湯器を交換して欲しい
などです。
---
ここで難しいのは、
## 「設備交換するかどうか」
だけではありません。
---
実際には、
* 家賃アップとのバランス
* 入居者の性格
* 今後の関係
* 管理会社との連携
* 次回交渉への影響
まで含めて考える必要があります。
今回は、実際の家賃改定交渉をもとに、
「オーナーはどう判断するのか？」
について整理してみます。
---
## まず大事なのは「費用対効果」
例えば、
5,000円の家賃アップ。
年間で6万円改善です。
---
不動産投資では、
利回り5％で考えると、
6万円 ÷ 5％ ＝ 約120万円
までなら理論上は投資可能とも考えられます。
---
もちろん、
* 物件価格
* 築年数
* 今後の保有方針
* 他設備との兼ね合い
もあるので単純ではありません。
ただ、
## 「家賃アップ分に見合うのか」
という視点は重要です。
---
## 実際の事例① 理解ある入居者
家賃63,000円 → 68,000円。
相場は約7万円。
---
入居者は家賃アップに理解を示し、
その上で、
* 水栓交換
* レンジフード交換
* LED交換
などを相談。
費用は約11万円でした。
---
ただし、
このケースは、
## 「交換してくれたら家賃アップ」
ではありません。
---
先に、
## 「家賃アップに同意」
している。
ここが大きい。
---
しかも、
数年後には交換が必要になりそうな設備でもありました。
こういうケースは比較的判断しやすいです。
---
## 実際の事例② かなり割安家賃
家賃7万円。
相場は9万円。
さらに管理費も上昇しています。
---
入居者からは、
* 床のゆるみ
* 浴室ドア枠の腐食
* 給湯器交換
などの話。
---
ただ、
床やドア枠については、
使い方にも疑問がありました。
一方、
給湯器は生活必須設備。
しかも保証で交換対応可能。
---
なので、
## 給湯器のみ対応。
その他は却下。
---
また、
入居者から
「また家賃上げられるかも・・・」
という不安も出ました。
ただ、
オーナー側としては、
## 「上げます」
です。
---
インフレ、
管理費上昇、
固定資産税、
修繕費上昇。
現実としてコストは増えています。
---
「今回だけ特別」
ではなく、
## 今後も段階的に適正化していく
という視点も重要です。
---
さらに、
この物件は立地も良く、
## 退去後は高値での売却も視野に入る物件
です。
---
つまり、
オーナー側としては、
* 現在の家賃
* 次回募集家賃
* 将来売却価格
まで含めて考えています。
---
不動産投資は、
## 「毎月の家賃だけ」
で考えているわけではありません。
---
## 実際の事例③ トータルで考える
家賃73,000円 → 78,000円。
相場は約8万円。
---
入居者は穏やかな方。
ただ、
## 権利主張タイプ。
---
去年も別箇所のドアノブ破損。
その際、
保険申請も拒絶。
---
こういうケースは、
単純な設備交換だけで考えません。
---
実は、
同オーナーで別物件も家賃交渉中。
なので、
## 「トータルで考える」
という判断も出てきます。
---
例えば、
* 覚書を期限内に返送
* 翌月から家賃アップ開始
なら、
* 水栓交換
* ウォシュレット設置
に対応。
---
ただし、
ウォシュレットは
## 「サービス設置」
扱い。
故障後の交換までは負わない。
---
こういう
## “条件付き対応”
も実務では普通にあります。
---
## オーナーは感情でも判断している
これは現実です。
---
* 期日を守る
* 丁寧に対応する
* 管理会社への態度が良い
こういう入居者は、
やはり交渉しやすい。
---
逆に、
* 無視
* 高圧的
* 毎回トラブル
だと、
設備対応も厳しくなりやすい。
---
もちろん感情論だけではダメです。
ただ、
## 「人対人」
なのも事実です。
---
## 大事なのは管理会社との連携
今回も、
管理会社と相談しながら進めています。
---
* どこまで譲歩するか
* 何を優先するか
* 相場との差
* 今後の募集条件
など。
---
オーナーだけで暴走すると危険です。
一方、
全部管理会社任せも危険。
---
結局、
## 「自分でも考える」
ことが大事です。
---
## まとめ
家賃改定交渉と設備交換。
答えは単純ではありません。
---
* 費用対効果
* 入居者の姿勢
* 相場
* 今後の運営
* 他物件との兼ね合い
全部含めて判断しています。
---
そして、
大事なのは、
## 「ケースバイケース」
だということ。
---
オーナー業は、
マニュアル通りにはいきません。
---
だからこそ、
* 自分で考える
* 自分で勉強する
* 自分で行動する
ことが大事だと思います。
-
--
■ 関連リンク
171【主要コラム一覧】トップページ検索とともにご利用ください
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5222939/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5222939/)
131【家賃改定】家賃改定はどう進める？ 値上げを拒否された場合の対応と家賃改定の全体像（実務33件） 動画24分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5213114/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5213114/)
153【家賃改定】家賃値上げ よくある入居者の主張と実務の現実／オーナー側の判断基準 動画6分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218740/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218740/)
154【家賃改定】家賃値上げはいくらまでOK？ 判断基準は“新規賃料” 動画12分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218778/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5218778/)
162【家賃改定】完全拒否、ゼロ回答、無視は有効か？結論「長期的には損」 動画11分
[https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5220230/](https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5220230/)
