147弁護士はウソOK！？裁判こぼれ話① 動画11分
134【不動産投資】家賃滞納対策
「そのうち払うだろう」が危ない理由
2026年1月。
家賃滞納者への強制執行中に、
保証会社社員が刺殺される事件がありました。
不動産投資をしていると、
* 家賃滞納
* 夜逃げ
* 強制執行
* 原状回復
* 保証会社
などは、
どうしても避けて通れません。
ただ、
多くの人は、
「管理会社がやってくれる」
と思っています。
もちろん、
管理会社や保証会社は重要です。
でも実際には、
オーナー自身も、
全体像を理解しておかないと危険です。
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■ 家賃滞納は“静かに進行”する
怖いのは、
滞納が静かに進むことです。
例えば保証会社が入っている場合。
入居者が払わなくても、
保証会社が立て替えていると、
オーナーには、
通常通り家賃が入ってくることがあります。
つまり、
「家賃は入ってるから大丈夫」
と思っていたら、
実際には、
* 入居者と連絡不能
* 保証会社が代位弁済
* 訴訟準備
* 強制執行直前
まで進んでいた。
こういうケースもあります。
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■ 実際の強制執行事例
今回紹介した事例は、
僕の物件でリースバック案件です。
2024年夏頃から滞納。
保証会社がすぐ裁判。
そして2025年1月、
強制執行。
朝9時から4時間程度。
玄関にはカギが刺さったまま。
住人不在。
最終的には、
債権回収会社へ依頼。
ここまで来ると、
* 管理会社
* 保証会社
* 裁判所
* 債権回収会社
* リフォーム会社
など、
かなり多くの人が関わります。
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■ 不動産投資は“人の仕事”
不動産投資は、
実はかなり多くの人と関係します。
* 不動産会社
* 管理会社
* 保証会社
* 火災保険
* 金融機関
* 司法書士
* リフォーム会社
* 裁判所
* 債権回収会社
など。
しかも、
レベル差が大きい。
「プロだから大丈夫」
とは限りません。
なので、
言うべきことは、
ハッキリ言う。
これはかなり重要です。
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■ 管理会社とのコミュニケーション
家賃滞納で特に重要なのが、
管理会社とのコミュニケーションです。
例えば、
* 入居者と連絡が取れているのか
* 保証会社はどこまで動いているのか
* 現地確認はしたのか
* 郵便物は溜まっていないか
* 室内異変はないか
こういう情報。
オーナー側から確認しないと、
意外と共有されないこともあります。
逆に、
管理会社と普段からしっかり連携できていると、
* 初動
* 情報共有
* 対応速度
がかなり変わります。
また、
管理会社も人です。
担当者によって、
* 動く人
* 動かない人
* 細かい人
* 放置する人
かなり差があります。
だから、
「管理委託したから終わり」
ではなく、
適度な確認、
適度な圧力、
適度な情報共有、
このバランスが大事だと思います。
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■ 保証会社も万能ではない
最近は、
保証会社を利用するのが普通になっています。
ただ、
保証範囲はかなり違います。
例えば、
①家賃3か月分だけ
②滞納解消まで
③強制執行費用まで含む
など。
また、
* 属性の良い人向け
* 間口の広い会社
など、
保証会社にもカラーがあります。
そして、
保証会社自体も倒産します。
だから、
「保証会社があるから安心」
ではなく、
内容理解が重要です。
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■ オーナーができる対策
結局、
一番大事なのは、
“早めに把握すること”
です。
* 家賃が少し遅れている
* 保証会社が動いている
* 入居者と連絡が取れていない
* 部屋の様子がおかしい
こういう小さな違和感。
放置すると、
一気に大きくなります。
また、
自主管理はリスクもあります。
現地対応も、
感情で動かない。
必要以上に関わらない。
場合によっては、
防犯対策も必要です。
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■ まとめ
不動産投資は、
「物件だけ見ればいい」
仕事ではありません。
むしろ、
* 人
* 管理
* 契約
* 情報共有
* 初動対応
のほうが重要になる場面も多い。
家賃滞納は、
突然起きるように見えて、
実際には、
かなり前から兆候があります。
だからこそ、
「早めに把握して、早めに動く」
これが大切だと思います。
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134【不動産投資】家賃滞納対策
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