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コラム

今年の不動産投資は、

不動産投資

2018年11月27日 / 2018年12月15日更新

不動産投資には難しい一年でした


今年は不動産投資市場は悪いニュースばかりの一年でした。

1月には、女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」販売会社スマートデイズが
30年間の家賃保証契約を停止し、今後一切賃料を支払わないと発表。
最近でもIOTアパート経営の上場企業「TATERU」でも預金通帳を改ざんし、
銀行に融資申請をしてたことがニュースになってました。
スマートデイズではスルガ銀行、TATERUでは西京銀行が
それぞれ不動産融資の審査書類の改ざんに関連していると
報道されていました。

エフステージも不動産投資物件を扱っていますので
スルガ銀行から頻繁に営業電話もありました。

スルガ銀行のデメリット


スルガ銀行は審査基準が甘く、自己資金の少ない方でも
フルローンやオーバーローンでも貸してました。

徳島の地方銀行などは、初心者の方には自己資金2割程度必要、
返済期間法定耐用年数の残存年数でと言われるのが一般的です。

しかし、スルガ銀行の場合は築年数の古い物件でも、
返済期間を長期間でローンを組んでくれていたようです。
ただし金利は4.5%と高金利。

このスキーム、(金利4.5%、返済期間が基準より長い、頭金なし)では、
借りるときは審査基準が低いのでお金のない方でも始めやすくなります。
ただし、そのあとが大変です。

・金利が高い=利息ばかりの支払いで元金がほとんど減らない。

・返済期間が長い=他の銀行で借り換えができない。(他の銀行なら返済期間が短くなるので、毎月の返済額が多くなり、家賃で支払いできなくなる)

・頭金なし=返済額が多くなり、また元金も減るスピードが遅いので、何年か後に売却しようとしても残債が多くて売れなくなる。

このような、デメリットがあります。
            

スルガのメリット


まあ、スルガ銀行も悪い点ばかりではありません。

いい点は融資決定のスピードが速く、良い物件があれば融資がOKなら先に購入できる可能性大です。
お客さんよっては物件の転売などでスルガ銀行のおかげで儲かった人もいたと思います。


来年はどうでしょう?


一連の不正問題によって、一度崩れだすと、一気に崩れるのが投資の世界ですから、来年も厳しい状態になるのではないでしょうか。
そういう時は無理して購入せず、しっかり資金を貯めて、市場が落ち着いてから、購入していくのが正攻法だと思います。
金利が上がる前に、物件価格が下がってきたら良いですね。


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