空室に強い投資物件、選ぶ前の3つの基準

収益不動産の相談を受けていると、「利回りは何％あれば安心ですか」と聞かれることがよくあります。ですが、どれだけ表面利回りが高くても、入居者が決まらなければ家賃は一円も入りません。投資の成否を静かに、しかし確実に左右するのが「空室リスク」です。今回は大阪市内で数多くの収益物件を見てきた経験から、空室に強い物件を選ぶための判断基準を、お客様目線で整理してお伝えします。

①「今の入居者」ではなく「次の入居者」が付くかを見る

満室の物件を見ると、つい安心してしまいます。ですが大切なのは、今の入居者が退去した後、同じ家賃で次の方がすぐ決まるかどうかです。オーナーチェンジ物件では、現在の家賃が相場より高く設定されたまま引き継がれているケースがあり、退去と同時に家賃を下げざるを得ないこともあります。購入前には、現況家賃だけでなく、周辺の同じ広さ・築年数の募集家賃を必ず並べて確認してください。今の満室は「過去の結果」であって、これからの収益を保証するものではありません。

②周辺の「賃貸需要そのもの」があるエリアかを見る

家賃を下げれば空室は埋まる、というのは半分は正しく、半分は危うい考え方です。そもそも人が借りたいと思う立地でなければ、値下げ競争に巻き込まれるだけで手取りは痩せていきます。大阪市内でも、複数路線が使えるターミナル周辺や、大学・大きな職場・生活利便施設が近いエリアは、景気や季節に左右されにくく空室期間が短くなりやすい傾向があります。単身向けか、ファミリー向けか、その街に「どんな人が・なぜ住むのか」という需要の中身まで見ておくと、退去のたびにヒヤヒヤせずに済みます。

③建物と間取りが「今の借り手の感覚」に合うかを見る

同じ家賃でも、選ばれる部屋と見送られる部屋があります。洗濯機置き場が室内にあるか、独立洗面台や宅配ボックス、無料インターネットなど、今の入居者が当たり前に求める設備が揃っているかは大きな差になります。三点ユニットや極端に狭い間取りは、家賃を下げても敬遠されがちです。リフォームやリノベーションで補える部分もありますが、その費用は当然利回りを圧迫します。「自分が借りるとしてこの部屋を選ぶか」という素朴な目線が、実は一番確かな物差しです。

まとめ

空室リスクは、購入前の物件選びの段階でその大半が決まってしまいます。高い利回りの数字に安心する前に、「次の入居者が付くか」「そもそも需要のある街か」「今の借り手の感覚に合う部屋か」の3つを落ち着いて確認してください。数字だけでは見えない部分こそ、地域の賃貸事情を知る不動産会社と一緒に確かめることをおすすめします。なお、具体的な収支計画や税務については税理士とも連携しながら判断されるのが安心です。

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