区分所有（マンション）の規約と敷地の権利関係

2018年1月8日公開 / 2021年3月2日更新

テーマ：コンサルティング

コラムカテゴリ：住宅・建物

区分所有の規約とその敷地

●規約

①建物、敷地、附属施設の管理や使用に関する区分所有者間の事項を「規約」で定めることができます。また、一部共用部分（一部の区分所有者のみが使用・利用する共用部分）に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、これを共用する一部の区分所有者の規約で定めることもできます。

②規約の「設定」・「変更」・「廃止」は、集会で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数によって決定します。

③マンションの分譲業者（売主）のように、最初に建物の全部を所有する者は、単独で規約を設定することができますが、「公正証書」によって定めなければなりません。

④規約の「効力は」、区分所有者全員に及びますが、区分所有者の特定承継人（区分所有者から区分所有権を譲り受けた者（買主）など）に対しても効力を生じます。

⑤規約は、書面または電磁的記録により、作成しなければなりません。

⑥規約は管理者が保管し、管理者は利害関係者から請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、その閲覧を拒むことはできません。

●敷地の利用権とは

①敷地利用権

区分所有建物が建っている「敷地」に対しては、区分所有者が土地所有権の共有持分か、地上権、賃借権の準共有持分を持っていることが通常となります。
このような「専有部分」を所有するための、建物の敷地に関する権利のことを「敷地利用権」といいます。

②専有部分との分離処分の原則禁止
　
「敷地利用権」が共有、地上権または賃借権の準共有である場合には、区分所有者は原則として、その専有部分（自室）と敷地利用権を分離して処分（売買）することはできないとされています。

●なお、規約で分離処分を許す旨を定めることもできますが、一般的ではありません。

ちなみに原則通り、分離処分ができない場合に、これに反してなされた処分（売買）は無効とされますが、そのことを知らなかった相手方に対しては、その無効を主張することができません。

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