私道。
建物の価格
●中古一戸建住宅の建物価格はどのように査定されるのか
建物は土地と違って、必ずある時期に新築されています。
建築コストは、時の経過とともに変動していきますので、新築当時実際に要したコストについて変動率を施して再建築費を算出することもあります。
しかし、あまりにも時間が経過した建物は変動率が大きくなりすぎ、精度の点で問題が出てしまいます。
そこで、現在同じ建物をつくるとすれば、どれくらいの建築費がかかるかという再建築費の査定が一般的に行われます。
次に、再建築費について新築時からの経過年数を考慮して減額します。減額方法はいろいろありますが、定額法が多いと思われます。
●減額方法の定額法とは
定額法の場合、２つのことをあらかじめ決めておきます。
１つは、耐用年数であり、もう１つは残価率です。耐用年数についての判断は難しいので、税法等での「減価償却資産の耐用年数表」が使用されることが多いようです。
残価率については、耐用年数が満了したときの残存価格の再建築費に対する割合ですが、それゼロとするケースと、１％又は５％とするケースがあります。
いずれにしても、再建築費から経過年数に基づく減価額を差引いて価格を査定しますが、実際の建物のいたみ具合やメンテナンスの状況を確認して調整することになります。
ヨーロッパなどの建物は築１００年など当り前であり、逆に築年数が経過した建物が強固な建物として評価されると聞いたことがあります。
その国の風土や建物の構造にもよりますが、築３０年で建物評価がゼロになるのは、なんとなく寂しく感じます。
●価格査定には決まった方法はありません
意外ですが、土地、建物ともに価格査定について、法令等に具体的な算定式というものは定められてはいません。
価格査定をする団体や会社などが独自に算定式をつくり出しているのが実情です。
よって、不動産の特徴をとらえ、算定式の使い方や解釈を熟知していない者の査定は、あまり根拠のないものとなり、また売主の売却後の資金計画の妨げとなることも多くあります。
●売却後の資金計画
売却を検討している場合、その査定価格をそのまま売却価格として、その後の資金計画とする売主も存在しますが、査定価格の８０％での資金計画が現実的と言えそうです。
数社の査定結果、一番厳しい査定価格を、売却後の資金計画の参考にするのも一つの方策かと思います。
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