高利回りの収益物件と普通の利回りの物件

不動産投資を検討する上で重要なのは「利回り」なのですが、
相場より高利回りの物件というのもたまにあります。

高利回り＝高リスクなものが当然多くなるのですが、
リスクをわかったうえで購入できるようチェックポイントをいくつかご紹介します。

・家賃相場は適正なのか？
　築古の物件などであるのが、何年も同じ入居者がずっと住んでる部屋が多く
　過去の高い家賃のまま契約が続いてる。
　このような物件は現在の入居者が退去した後、
　再度募集をするにはかなり安く家賃設定しないと募集しづらい。
　昔の家賃で利回り計算してるので高利回りにですが、
　今の賃料なら普通の物件かもしれません。

・共用部分や外壁、室内リフォームをしていない。
　家賃収入と物件価格のみでみたら高利回りでも、大規模修繕が近い物件などは
　購入した後でかなりの金額が必要になる場合もあります。
　リフォーム費用も検討したらそんなに高利回り物件とは言えず
　普通の物件だったなんてことも良くあります。


逆に現在は普通の利回りだけど購入後、高利回り物件になる可能性が高い物件もあります。
このような物件を探し当てる方が初めから高利回りな危険な物件を購入するより
結果良いかもしれません。このような物件の特徴はといえば。

・家賃を安く貸し過ぎている。
　大家さんがお金がないからリフォームやハウスクリーニングをしない。
　よって家賃を下げて入居させるしかない。
　こんな物件は逆に買ってからきちんと募集すれば家賃を上げられ
　結果高利回り物件になります。

・共用部分がゴミが多い管理ができてない。
　このような物件は汚くしてると入居者も汚く使います。
　共用部分やゴミ置場の整理整頓、入居者へのマナー教育の徹底などで、
　管理が良くなると家賃をUPでき高利回りになる可能性が高くなります。


まあ、高利回りで満室で、綺麗にリフォームも行っている物件があれば一番良いのですが、
そのような夢のような物件はありません。