既存不適格建築物

既存不適格物件とは、建築当時の法律では合法的に建てられていた建物が、
法律が変わったり何らかの用件で現在の建築基準を満たしていない建物のことを言います。

用途地域により建ぺい率や容積率が決まっていますが法改正によって用途地域、建ぺい率、容積率が緩和されたり厳しくなる場合もあります。
例えば以前は容積率が80％だったものが60％に変更になれば建て替え時には同じ規模の建物が建てられません。
これも既存不適格物件になります。

あとたまにあるのが、建築時は土地が十分広い土地で建ぺい率、容積率も問題なく建築確認も適切に行って建築したのですが、その後、敷地の一部を売却してしまい残った土地の上に建っている建物が既存不適格になることがあります。



例えば建ぺい率60％の場所で100坪の土地に敷地面積50坪の建物を建てました。
この場合60％＝60坪の敷地まで建築ができるので問題ありません。
建築確認は100坪の土地の敷地内に50坪建築することで許可を得ていました。










その後土地を分筆して100坪のうち更地部分を1部（40坪）売却しました。
すると、残りの土地が60坪になりその上に敷地面積50坪の建物が建っていることとなります。
土地が50坪で建蔽率60％の場合36坪の敷地部分にしか建築できないようになるので既存不適格となります。
容積率も同様に敷地が減ると建築可能な延べ床面積も減るので既存不適格になることもあります。



なお、既存不適格建築物になってもすぐに取り壊さないといけないわけではないので売却も可能です。
ただし、建て替えの際には今より小さな建物しか建てられないこともあるのでその条件を説明したうえ契約することになり条件は悪くなります。
既存不適格という単語は入っているものの、建築当時は合法的に建てられた建物であることから、違法建築物ではなく合法建築物であることになりますが銀行融資条件を含めやはり通常の物件より価値は低くみられることがあります。