媒介契約とインスペクション

媒介契約の在り方

●媒介契約

依頼者から不動産の売買、賃借等の相談を受けた宅地建物取引業者は、成約に向けて具体的に購入、賃借希望者に物件情報を斡旋（仲介）することになります。
このような行為を「媒介」といい、宅地建物取引業者は、媒介業務によって不動産の契約等を成約させたときは、依頼者に対して媒介報酬を請求することができます。
宅地建物取引業法は、こうした媒介業務を適正かつ円滑にすすめるとの観点から、媒介業務に対する一定のルールを定めています。


●媒介契約のタイプ

①一般媒介契約

依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができます。当該業者を明示する義務があるものと、明示する義務がないものとに分かれます。

②専任媒介契約

依頼した業者以外の他業者に重ねて媒介の依頼をすることができないものです。ただし、依頼者が自ら発見した相手方と取引することは禁止されていません。

③専属専任媒介契約

依頼をした業者が探索してきた相手方以外の者と契約することを禁止する旨の特約を含んだ専任媒介契約です。この場合、依頼者が自ら発見した相手方と取引することも禁止されています。

●どのタイプが適しているか

業者サイドからすれば、他業者に重ねて依頼することを禁止する専属専任媒介契約か専任媒介契約が依頼を受けて探索する際のコストも無駄になりにくいので、媒介業務も積極的に行われます。
ただし、一方では依頼者を拘束する度合いも高まるため、宅地建物取引業法では、次のように特別な規制をして、双方のバランスを図っています。

・「有効期間と更新」
・「指定流通機構への登録」
・「報告義務」
・「規制に反する特約の無効」

宅地建物取引業者へ媒介の依頼をする場合、一般的には専任か専属専任の媒介契約が多いと思います。

●インスペクション（建物状況調査）

平成30年4月1日より、既存（中古）建物の媒介契約締結時には、宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせんすることになりました。



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