不動産調査　法務局での調査と法令上の制限

不動産の調査

●法務局での調査

対象となる土地の所有者、所在地番、地目、地積、及び抵当権、借地権、地役権などの有無について、登記事項要約書や登記事項証明書の取得により調査することが基本的な実務となります。

所有者が共有名義のときは、土地活用には他の共有者の同意が必要となります。差押えの登記がされていたり、買戻し特約が付いていたりすれば、土地活用に当たって、必ず解決しなければならない事項であり、解決なくして土地活用は
困難となり、慎重な調査が必要とされます。

また、地目や地籍によっては農地転用の手続きや開発行為の申請が必要であり、抵当権の債務額によっては新たな資金借り入れに支障が生じることもあります。

そして、現地調査での概測面積と、公簿面積が大きく異なる場合には、その理由を調査することも忘れてはならないことです。


●都市計画法、建築基準法、その他の法令に基づく制限で、契約内容に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

宅地建物の使用・収益、または処分について、法令上の制限がある場合には、その制限の概要を事前に説明しなければなりません。

それは、購入者等が、これらの法令上の制限を知らないまま取引をすると、契約成立後や引渡し後、その制限のために取得の目的を達成できない等、思わぬ損害を被ることになるからです。

また、このような場合には、購入者等が相手方に損害賠償を請求する等して当事者間で深刻な紛争が生じることが考えられます。

このため、宅地建物取引業者に、取引の対象となっている宅地建物にかかる法令上の制限を、契約が成立するまでの間に説明することを義務付けることで、購入者等の保護と当事者間の紛争の防止を図ることとしています。


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