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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

入居者(借主)の必要費等の請求権。

賃貸借契約の注意点。

2015年11月7日 / 2018年9月13日更新

必要費償還請求権、有益費償還請求権、造作買取請求権。


借主には、必要費等の請求権があります。

① 必要費償還請求権
「必要費償還請求権」とは、借主が雨漏りへの対応など通常の用法に適する状態
にするために支出した「必要費」を「直ちに」貸主に対し償還請求することができる
権利です。
もし、貸主がこの費用を支払わないときは、借主から賃料と相殺されることもあります。

② 有益費償還請求権
「有益費償還請求権」とは、借主が物件の改良のために支出した費用等の償還を
求める権利となります。必要費と違うところは、契約終了時に改良したことで物件の
価格の増加が現存する場合には、支出した費用または増加額の償還を借主が貸主
に請求できるものとされています。

③ 造作買取請求権
「造作買取請求権」とは、借主が貸主の同意を得て物件に付加した造作がある場合
、契約終了時に借主が貸主に対し、その造作を時価で買い取ることを請求できる権利
とされています。(建物の使用に客観的便益を与えるもの)

「有益費償還請求の対象と造作買取請求の対象と区別」
有益費償還請求の対象となるものと造作買取請求の対象になるものとの区別は、建物
の構成部分になったか否かで判断します。
たとえば、付加された物を分離するとき、建物を壊さなければできないもの、過分の費用を
必要とするものは②にとなり、そうでないものは③に該当すると考えられています。

有益費償還請求の対象となるものの例
・汲み取り式トイレの水洗化
・車庫床のコンクリート工事

造作買取請求の対象になるものの例
・空調設備工事
・給湯設備工事
などとなります。

ただし、造作買取請求権を排除する賃貸借契約の特約は有効となります。

造作買取請求

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